0
Здравствуйте,
Любимые предложения (0)
Сохраненные поиски
Специально для вас
Уведомления
Подписки
Настройки
Выход
Закрыть

АНАЛИЗ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ В БОЛГАРИИ ЗА ПЕРВЫЙ КВАРТАЛ 2010Г.

2010-04-12   |  Полина Стойкова, Оперативный директор БОЛГАРИАН ПРОПЕРТИС

I. ОБЩИЕ ТЕНДЕНЦИИ РЫНКА

Первый квартал 2010 г. был сравнительно успешным для рынка недвижимости в Болгарии, при этом средняя активность рынка приблизительно на 40% выше активности первого квартала 2009 г., когда был самый тяжелый период для рынка недвижимости в Болгарии. Число продажей в январе и феврале 2010 г. сохранилось на уровнях второго полугодия 2009 г.

Месяц март принес большую активность на рынке, число сделок отметило рекорд с начала кризиса и рост на 50% по сравнению с среднемесячными уровнями за последние 10 месяцев. Оживление в марте месяце относилось в основном для тех районов страны, где местами рынок до марта был практически нулевым.
Активность рынка городской недвижимости в Софии и Варне остается неизменной по сравнению с минувшим полугодом, и цены недвижимости на основе реально заключенных сделок сохранились стабильными.

Сделки продолжают заключаться только с элитными объектами недвижимости или с такими, которые предлагаются по очень низкой цене, при этом основное требование покупателей - чтобы недвижимость была по очень выгодной цене. Это тенденция продолжается с 2009 г.

Если обобщить одним предложением моментное состояние рынка, то оно заключается в следующем: «Покупатели возвращаются, есть интерес, увеличивается число заключенных сделок, но все это можно отнести лишь к объектам недвижимости, предлагаемым по привлекательной цене».

II. ХАРАКТЕРИСТИКИ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ В ОТДЕЛНЫХ СЕГМЕНТАХ

1. Городская недвижимость в Софии и Варне

В сегменте городской недвижимости в больших городах и больше всего в Софии наблюдалось спокойствие на рынке и преодоление первоначального шока от кризиса. Действительно снижение цен в Софии намного меньшее, на фоне большинства населенных пунктов Болгарии – 23% спад цен в 2009 г. по сравнению с 2008 г. в Софии при 36% снижении в среднем по стране по данным компании БОЛГАРИАН ПРОПЕРТИС на основе реально заключенных сделок. В первом квартале 2010 г. цены на недвижимости в Софии и Варне на основе реально заключенных сделок остались без изменений с последнего квартала 2009 г.

1.1. Продажа жилой недвижимости в Софии

Цены проданных квартир в среднем за первый квартал 2010 г. – 1040 евро за кв.м.

В январе апартаменты в Софии продавались по цене в среднем 980 евро за кв.м., что равняется усредненной цене в последнем квартале 2009 г. в феврале – средняя цена за кв.м. составляла 1220 евро (покупали в основном элитную недвижимость), а в марте средняя цена проданных объектов недвижимости упала на 940 евро за кв.м.

Рынок жилой недвижимости в Софии сохранил относительно стабильные уровни за последний год, цены на недвижимость не упали значительно, и многие покупатели выжидают более выгодных цен. Так как данный объем сделок, на котором сбалансировался рынок за последний год, очень мал для столицы, может быть произойдет второй цикл снижения цен апартаментов в Софии, особенно для тех, у которых плохая локация, не очень хорошая окружающая среда, они панельные или нуждаются в капитальном ремонте. Эти квартиры можно продать только по очень выгодным и низким ценам.

1.2. Аренда жилой недвижимости в Софии

Арендные сделки в Софии отметили рост 30% по сравнению с последним кварталом 2009 г., но сделки заключаются на 30% более низким ценам. Если в конце прошлого года перевес был на стороне аренды элитных апартаментов по средней цене от 600 – 700 евро в месяц, то в 2010 г. преобладают аренды квартир по цене ниже 450 евро в месяц – в среднем 390 евро в месяц в январе, 430 евро в месяц в феврале и 400 евро в марте 2010 г., при этом в феврале и марте частично возвратился спрос на элитную недвижимость, и заключались сделки с арендами по цене выше 1 000 евро в месяц.

1.3. Продажа жилой недвижимости в Варне

Цены на городскую недвижимость в Варне остаются стабильными, а интерес к ним – сравнительно слабый. Средняя цена за кв.м. в Варне составляет около 900 евро, что делает недвижимость в Варне дороже, чем покупатели ожидают, и рынок недвижимости в морской столице Болгарии остается менее активным.

1.4. Аренда жилой недвижимости в Варне

Среди аренд наблюдается 30% спад цен заключенных сделок по сравнению с первым кварталом 2009 г. и 27% спад по сравнению с последним кварталом 2009 г. Средняя цена, по которой договариваются арендные отношения за квартиру с 1 спальней в новостройке за первый квартал 2010 г. – 380 евро, при этом до сделок доходило лишь после передоговаривания цены, в 2009 г. средняя арендная плата составляла 540 евро по данным БОЛГАРИАН ПРОПЕРТИС. Учитывается спад 20% числа реализованных арендных сделок в 2010 г. по сравнению с первым кварталом 2009.

Из-за сузившегося рынка аренд, арендодатели часто склонны сдавать недвижимость на более короткий период (1-3 месяцев). Иностранные и болгарские клиенты уже активно ищут жилища в аренду на летний период в курорте Золотые пески в самом центре Варны.

2. Курортная недвижимость

Не раз мы отмечали, что наиболее пострадал от кризиса именно сегмент курортной недвижимости – резкий спад цен (нередко на свыше 50%), а спрос уменьшился в несколько раз. А что будет с построенными, но непроданными квартирами решиться в этом или следующем году, когда, скорее всего, они будут распроданы по цене намного ниже их реальной стоимости, а собственникам/предпринимателям придется смириться с немалыми убытками.

Об этом говорит и тенденция с начала года значительного снижения цен предложений со стороны застройщиков и продавцов курортной недвижимости в морских и лыжных курортах.

Хоть и цены на курортную недвижимость довольно привлекательны, кандидаты-покупатели довольно требовательны и у них солидных список условий – начиная от исключительно выгодной цены (около 300 – 500 евро/кв.м.), затем хорошая локация, хорошее качество, наличие хорошего обслуживания и менеджмента здания, возможности организованной сдачи в аренду и генерирование доходов от инвестиции.

Отсутствуют продажи объектов недвижимости «на этапе строительства», при этом нет кандидатов-покупателей даже для недвижимости, предлагаемой по исключительно низким ценам. У нас есть причины считать, что такого типа продаж не будет и в последующие годы.

Множество строительных проектов замерло на начальном этапе из-за отсутствия финансирования и перенасыщения рынка. Еще большее число проектов с земельным участком и разрешением на строительство, которые заморожены. Все чаще такие проекты предлагаются на рынке, но кандидатов-инвесторов нет из-за плохих перспектив перед новым строительством.

2.1. Курортная недвижимость в районе Варны

С начала года продавцы массово снижают цены на курортную недвижимость в г. Бяла, Каварна, курорте Золотые пески и других курортных районах Варны. Цены на недвижимость в этих приморских направлениях начинают от 360 евро за кв.м. для полностью завершенных апартаментов.

2.2. Южное побережье Черного моря

С начала года отмечается известный возврат интереса к южным черноморским курортам Болгарии – преимущественно к дорогой элитной недвижимости по цене от 80 000 до 130 000 евро или к очень дешевым квартирам по цене приблизительно от 25 000 – 30 000 евро. Основные покупатели россияне или русскоязычные клиенты. Есть известное движение на рынке недвижимости в г. Бургас – интерес преимущественно со стороны болгарских клиентов, сделки заключаются и на продажу и на аренду жилой и коммерческой недвижимости в городе.

2.3. Лыжный курорт Банско

Этот зимний сезон был относительно успешным для продаж в Банско, отмечен тройной рост числа реализованных сделок по сравнению с первым кварталом 2009 г. Средняя цена проданных апартаментов в Банско за первый квартал 2010 г. сохранился на уровнях второй половины 2009 г. – 650 евро за кв.м. и приблизительно 40 000 евро средняя цена проданных квартир. Цены предложений на апартаменты в Банско начинают от 500 евро за кв.м.

Основные покупатели квартир в Банско россияне, а также британцы, болгары и греки. Покупатели из Греции были довольно активными в январе, но после этого внезапно полностью отошли, и, может быть, в скором времени не вернутся из-за полного срыва греческой экономики.

Рынок недвижимости в зимних курортах Боровец и Пампорово даже в зимний период не отметили развития, и цены на недвижимости там скорее остаются ценами предложений, нежели ценами реально заключенных сделок.

3. Недвижимость в сельской местности

Сельскую недвижимость больше всего затронул кризис, спад цен данного типа недвижимости за год составил 53%. За первый квартал 2010 г. число реализованных сделок с недвижимостью в сельской местности осталось таким же, как и в 2009 г., однако средняя цена, по которой продавались сельские объекты недвижимости в 2010 г. – 9 640 евро, а в начале 2009 г. - 19 890 евро – т.е. цена уменьшилась на 52%. Средняя цена проданных объектов недвижимости в сельской местности за весь 2009 г. сохранилась 14 300 евро. Это показывает, что цены на сельскую недвижимости и недвижимость в малонаселенных районах все еще не установились и можем ожидать дополнительный спад в 2010 г.

В то время как в 2009 г. сделки с сельской недвижимостью были равномерно распределены по стране, то в первые месяцы 2010 г. есть уже ярко выраженные предпочтения клиентов к определенным районам, преимущественно к дешевой недвижимости (до 10 000 евро), а в других районах сделки отсутствуют. Вот данные БОЛГАРИАН ПРОПЕРТИС о районах, где реально заключаются сделки в первом квартале года:

Средние цены* проданных объектов недвижимости в сельской местности по регионам и процентный спад по сравнению с 2009 г.

• Область Варна и Добрич – 10 700 евро -28%
• Область Стара Загора - 8 530 евро -37%
• Область Видин – 5 900 евро -16%
• Область Монтана – 4 500 евро -6%
• Область Плевен – 5 500 евро +15%
* Средние цены за 2009 г. и 2010 г. вычислены на основе реально заключенных сделок с клиентами БОЛГАРИАН ПРОПЕРТИС.

В селах в районе Софии на данный момент дома не покупают, продается в основном земля. В селах в районе Бургаса, Пловдив, Велико Тырново, Ямбол и Кырджали сделок слишком мало, чтобы сделать статистику. Больше всего сделок с сельской недвижимостью есть в районе Стара Загора, где цены упали лишь в начале этого года причем на 37% по сравнению с 2009 г. и 2008 г. (в 2009 г. не было спада цен по сравнению с 2008 г. в этом районе).

4. Снижение цен предложений на недвижимость

Снижение цен предложений активизировалось в начале года, при этом больше всего сниженных цен было в период 20.01.2010 – 10.02.2010 г. Число предложений со скидками превысило число новых предложений, которые БОЛГАРИАН ПРОПЕРТИС публикует каждую неделю. На данный момент число предложений со скидками приблизительно составляет 60% от числа новых предложений на неделе. Именно это спровоцировало повышенный интерес со стороны покупателей, которые следят за рынком и видят каждое выгодное предложение.

Средний спад цен предложений по стране составляет 25% с начала кризиса, при этом за последние 2 месяца средние цены предложений недвижимости корректировались 5% спадом.

Снижение цен предложений в Софии составляет 21.4% с начала кризиса, к началу февраля оно составило 17%. Спад ценах на апартаменты в Софии на основе реально заключенных сделок – 23% за 2009 г. по сравнению с 2008 г. – т.е. расхождение между реальными ценами сделок и ценами предложений недвижимости уже минимально.

Спад цен предложений апартаментов в Софии по жилимы районам к 1.04.2010г.

Банишора – 25%
Бели брези – 24%
Борово - 25%
Бояна - 17%
Быкстон – 23%
Витоша - 18%
Враждебна – 22%
Гео Милев - 16.6%
Драгалевци - 18.5%
Иван Вазов - 15.4%
Изток - 6%
Изгрев - 17%
Княжево – 26%
Лозенец – 22.5%
Манастирски Ливади - 23%
Младост 1 – 25%
Младост 2 – 17%
Младост 4 – 20%
Стрелбище - 15%
Студентски град - 16%
Центр - 26%
Хладилника – 21.2%
Яворов – 8%

Наибольший спад цен предложений есть в жилых районах, где цены были одними из самых высоких в столице и где было больше всего предложений. В большинстве жилых районов спад близок к средним стоимостям, в районах Иван Вазов, Изток, Яворов спад цен предложений довольно низкий, по сравнению со средними уровнями для Софии.

ІІІ. Покупатели и национальности

На рынке недвижимости доминируют клиенты из России и Болгарии. В то время как в январе активными были покупатели из Греции, то в феврале и марте они не присутствуют на рынке недвижимости в Болгарии.

Болгары покупатели 20% реализованных сделок БОЛГАРИАН ПРОПЕРТИС. Они приобретают преимущественно апартаменты в Софии, Бургасе, Варне, а также в лыжном курорте Банско, сельские дома по выгодным ценам в Болгарии.

Клиенты из России составляют наиболее значительную долю иностранных покупателей за первые 3 месяца 2010 г. – 20%. Они приобретают в основном апартаменты на морских и лыжных курортах.

Британцы в этом году составляют 15% от иностранных покупателей, их интерес в основном обращен в основном к недвижимости в сельской местности по низким ценам.

Остальные иностранные покупатели самых разных национальностей. В этом году на болгарском рынке недвижимости присутствуют представители многих стран – как соседних Болгарии, так и дальних, как Канада, Австралия, США и др., их предпочтения обращены в основном к дешевой и выгодной недвижимости.

---
Авторское право: 2010 Bulgarian Properties Ltd. Все права защищены. Для дополнительной информации или совета, пожалуйста, свяжитесь с нами по тел. : +359 2 9 11 50 или по эл. почте: info@bulgarianproperties.com. Использование данной статьи со стороны третьих лиц допускается только при наличии надлежащей цитаты из источника www.BulgarianProperties.com и Автора статьи. Данные в этом материале собраны Автором и Bulgarian Properties Ltd. и представлены только с информативной целью. Мы приложили все усилия для обеспечения точности данных. Однако, Bulgarian Properties Ltd. не может нести ответственность за утрату или повреждение в результате решений, сделанных на основе этой статьи.
© Bulgarian Properties Ltd. 2010.

Поделиться
Лучшая недвижимость на море в Болгарии
Недвижимость на болгарском побережье Черного моря на протяжении многих лет неизменно сохраняет свою популярность, как среди европейцев, так и среди россиян. Здесь Вас ждут огромный выбор объектов на любой бюджет, чистые пляжы и великолепная природа.
Посмотрите еще
Предложения с 360-градусными виртуальными турами
Почувствуйте уникальную атмосферу болгарской недвижимости с виртуальными турами, которые мы предлагаем! В любое время, одним щелчком мыши, вы можете отправиться в дом своей мечты, без необходимости встреч и поездок.

Виртуальные туры осуществляются нами лично и имеют гарантированную подлинность. Мы покажем вам каждую деталь недвижимости, как будто вы уже живете там!
Посмотрите еще

Больше Новостей

последние новости
Мы открыли офис в самом центре Дупницы. Приходите по адресу Княз Бориса I, 1, номер 1!


Открылся наш новый офис в Дупнице! Он расположен в самом центре города, на улице Княз Борис I, номер 1, этаж 1 - напротив ГУМ.

Этот стратегический шаг является частью нашей миссии - быть как можно ближе к нашим клиентам и предоставлять высококачественный местный сервис как для покупателей, так и для продавцов.

В нашем новом офисе клиенты смогут восп...

28 Март, 2024
Пресса и СМИ
Полина Стойкова в эфире программы Money.bg на канале Bulgaria On Air

Существует ли "пузырь" цен на недвижимость в Болгарии и не собирается ли рынок сокращаться?

Какая недвижимость наиболее востребована, кто покупает и как болгарский рынок позиционируется по сравнению с остальной Европой.

На эти и другие темы в экономическом шоу Money.bg отвечала Полина Стойкова - генеральный директор компании BULGARIAN PROPERTIES.

...

05 Октябрь, 2023
последние новости
Цены на жилье в Болгарии вернулись к двузначному годовому росту

Во втором квартале рост цен на жилье в стране вернулся к двузначному годовому показателю, достигнув 10,7% после замедления до 9,5% в начале года. Всего за квартал цены выросли на 4,3% по сравнению с 1,6% за первые три месяца текущего года. Таковы данные Национального статистического института (НСИ).

Данные по шести крупнейшим городам страны дают более неоднозначную картину динамик...

04 Октябрь, 2023
Фирменные
БОЛГАРИАН ПРОПЕРТИС отметила 20-летие


Компания БОЛГАРИАН ПРОПЕРТИС отметила свой 20-летний юбилей в клубе Sofia Live Club шикарным мероприятием с участием ведущих исполнителей, изысканным кейтерингом и богатым выбором напитков. Гости получили возможность пережить незабываемый вечер с выступлениями всеми любимого Васила Найденова, Destiny Quartet и Томы Здравкова.


Стильная атмосфера эли...

20 Март, 2023

ОТПРАВЬТЕ ЗАПРОС