Обзор рынка недвижимости в Болгарии за десятилетие 2000-2010 г.

С истечением первого десятилетия нового века, которое поставило начало существования современного рынка недвижимости в Болгарии, мы - БОЛГАРИАН ПРОПЕРТИС решили обратиться назад во времени и сделать обзор, систематизацию и рекапитуляцию наличных данных о недвижимости в Болгарии за последние десять лет.

Мы стали свидетелями одного исключительно динамичного для сектора недвижимости десятилетия, которое принесло резкий рост цен и объемов сделок, а также и активность в строительстве, за которым в последние 2 года последовал резкий спад.

Для настоящего исследования мы пользовались данными Национального Института Статистики (НСИ), которая является самой подробной и показательной статистикой цен на объекты недвижимости. Данная информация касается только жилой недвижимости – квартир в областных городах страны, и хоть она и не включает курортную недвижимость, сельские дома, земельные участки и коммерческие объекты, она достаточно обширна и показывает основные рыночные тенденции и направления развития рынка. Данные о жилищном фонде и о выданных разрешениях на строительство также из НСИ, а данные об объемах сделок от продаж – от Регистрационной службы. Все вычисления, преобразования данных и графики изготовлены отделом «Анализы, обзоры и прогнозы рынка» компании БОЛГАРИАН ПРОПЕРТИС.

Ключевые аспекты анализа:

• Накоплен номинальный рост средних цен на квартиры в областных городах за последние 10 лет – 201.66%; для Софии и Варны рост составляет 171.13% и 237.53% соответственно;
• Накоплен номинальный спад цен от их пиковых показателей в 3-ей четверти 2008 г. до последней четверти 2010 г. – 33.31% в среднем по стране; для Софии – 36.6%;
• Накоплен реальный рост (после учета инфляции) цен на квартиры в областных городах за последние 10 лет + 68.76%; для Софии и Варны рост составляет 51.68% и 88.83% соответственно;
• Накоплен реальный спад (после учета инфляции) от пиковых показателей в 3-ей четверти 2008 г. до последней четверти 2010 г. – 36.6%; для Софии – 39.7%;
• Среднегодовой рост цен на квартиры в стране за прошедшие 10 лет +11.65%; для Софии и Варны +10.48% и +12.95% соответственно;
• Спад объемов продаж объектов недвижимости в областных городах на 45% по сравнению с пиком в 2007 г.;
• Спад числа выданных разрешений на строительство новых жилых зданий по сравнению с пиком в 2007 г. на 56%.
• 3.94% рост числа квартир в городах за период 2004 – 2009 г.; в г. София рост составил 2.59%, в г. Варна - 7.72%.

I. Средние цены и рост цен на квартиры на протяжении лет

- номинальный рост

За период 2000-2008 г. цены на жилье постоянно росли, при этом пик был достигнут в 3-ей четверти 2008 г., после чего последовал резкий спад объемов сделок, за которым последовал спад цен на недвижимость в течение следующих 2 лет. Самые высокие цены на квартиры были достигнуты в Софии и Варне, при этом в Варне спад был более плавным. Однако, к этому моменту цены за кв.м. в обоих крупнейших городах Болгарии были почти одинаковыми – средняя цена за кв.м. за 2010 г. в Софии 1568.81 BGN (или около 802 EUR), что лишь на 11 BGN (около 5 EUR) ниже той в Варне – 1579.03 BGN (или около 807 EUR). Накопленный номинальный спад цен на недвижимость по сравнению с пиковыми показателями в 3-ей четверти 2008 г. до последней четверти 2010 г. 33.31% в среднем для страны, при этом для Софии данные процент составляет 36.6%.

Средние цены на апартаменты в Болгарии отметили номинальный рост 201.66% за последние 10 лет. Среднегодовой рост цен на квартиры в стране за прошедшие 10 лет составляет 11.65%, что показывает, что даже после большого спада цен последних 2 лет, инвестиция в жилую недвижимости в долгосрочном плане – это стабильная инвестиция. Важно определить в какой именно момент развития цикла рынка стоит приобрести недвижимость, сколько времени ждать до продажи, при этом чтобы объект был ликвидным, а ликвидны лишь качественные объекты недвижимости и соответственно инвестиция в подобный тип недвижимости наиболее выгодная.

Лидер по росту цен среди крупнейших городов страны - Варна – 237.52%, в Софии рост ниже среднего по стране – 171.13%. Среднегодовой рост цен на квартиры в Софии и Варне составляет 10.48% и 12.95% соответственно.

Наиболее значительный рост цен за последние 10 лет отмечен в следующих городах:

• Силистра – 330.94%
• Тырговище – 310.48%
• Кырджали – 309.28%

Огромный рост в этих городах объясняется тем, что цены на недвижимости там были с намного более низкой базой в 2000 г. – лишь около 150 BGN за кв.м. (около 77 EUR за кв.м.), и в последующие годы они компенсировали более значительным ростом, чтобы догнать общие ценовые уровни по стране.

- реальный рост цен

Говоря о росте цен, следует учесть и инфляцию. Поэтому дефлируем текущие цены на недвижимость с гармонизированным индексом потребительских цен (ГИПЦ), для того, чтобы проследить за реальным ростом цен на недвижимость. Вот как выглядят данные после учета инфляции.

Цены на квартиры в общем по стране повысились на 68.76% за период 2000 – 2010 г. Даже и после спада цен, можем заметить положительный реальный рост их стоимостей.

Наибольший реальный рост отмечен в Варне – 88.83%, а в Софии рост 51.68%. Накопившийся реальный спад цен после учета инфляции с пика в 3-ей четверти 2008 г. до последней четверти 2010 г. составляет 36.6% в среднем по стране, а для Софии – 39.7%.

Рост цен на квартиры за последние 10 лет

С нулевого роста в начале десятилетия (и даже спада в реальном выражении после учета инфляции), с 2003 г. начинается двузначный годовой рост цен, который достиг самых высоких показателей в 2004 г. – 47.48% номинально и 38.94% после учета инфляции. В 2005 г. все еще был значительным, а в 2006 г. замедлился до 14.7% номинально и 6.78% с учетом инфляции. Т.е. в 2006 г. видно замедление роста цен на квартиры (рост все еще положительный, но с более медленными темпами, чем в предыдущие 2 года). Последовали 2007 и 2008 гг., когда номинальный рост цен вернулся на уровни выше 20% - 28.91% и 24.95% соответственно за 2007 г. и 2008 г. В 2008 г. инфляция вычисленная ГИПЦ довольно высока (11.95%) и реальный рост цен в сущности составлял лишь 11.61%.

Последовал 2-летний спад – примерно на 22% и 10% номинально за 2009 г. и 2010 г. соответственно. Реальный спад цен на квартиры после учета инфляции за эти 2 года составил 23.26% и 12.75% соответственно. Т.е. хоть и спад цен замедлил темп в 2010 г., все еще рост цен находится в отрицательной части схемы. Четко видна тенденция клонящая к 0 и выход из отрицательного в положительный рост, который по прогнозам нашей компании начнется в конце настоящего 2011 г. при отсутствии экономических сотрясений и при позитивном развитии экономики.

Быстрее всего в 2009 г. на нисходящие рыночные тенденции отреагировали цены на квартиры в Софии, в то время как цены в Варне и Бургасе тогда упали более чем на 10 процентных пункта по сравнению с Софией. После этого, однако, в 2010 г. цены в Софии стабилизировались и упали за год на 10.11%, а цены в Варне и Бургасе – на 13.06% и 18.76% соответственно. Это показывает, что рынок недвижимости в Софии намного более гибкий и зрелый и задает тенденции, которые затем появляются и в других городах, но с небольшим опозданием.

Рост цены по четвертям

По сравнению с предыдущей четвертью в 2010 г. спады уже в границах до 5%, при этом цены на жилье в Софии даже успели отметить нулевую и положительную стоимость роста во 2-ой и 3-ей четверти 2010 г.

По сравнению с той же четвертью предыдущего года также видна тенденция преодоления спада цен с 3-ей четверти 2010 г., при этом цены на апартаменты в Софии снова отметили наименьший спад по сравнению с общими ценами по стране и в Варне.

II. Объемы продаж объектов недвижимости в областных городах

Объемы продаж – это исключительно важный индикатор тенденций на рынке недвижимости, который дает ранние сигналы предстоящего ослабления и усиления рынка, а вместе с ним и цен на недвижимость.

Больше всего продаж реализовано в 2007 г., после чего объемы сделок в 2008 г. упали на 5.34% по сравнению с пиком в 2007 г.; в 2009 г. годовой спад составил 37.16%, а в 2010 г. спад реализованных продаж в областных городах замедлился до -7.15%. Накопленный спад в объемах продаж в областных городах по сравнению с пиком в 2007 г. - 45%. Т.е. с одной стороны мы видим спад в объемах продаж на 45% с момента пика в 2007 г., а с другой – накоплен реальный спад цен на квартиры в областных городах по сравнению с пиком в 2008 г. до 2010 г. 36.6%. Эти данные показывают прямую взаимосвязь между объемами продаж и ценами объектов недвижимости и тем, что сперва объемы реагируют на изменения рыночных тенденций и уже после этого на них реагируют цены. В 2011 г. ожидаем, чтобы объемы начали расти, что станет одним из первых индикаторов о выходе рынка из кризиса.

Авторское право: 2011 Bulgarian Properties Ltd. Все права защищены. Для дополнительной информации или совета, пожалуйста, свяжитесь с нами по тел. : +359 2 9 11 50 или по эл. почте: info@bulgarianproperties.com. Использование данной статьи со стороны третьих лиц допускается только при наличии надлежащей цитаты из источника www.BulgarianProperties.com и Автора статьи. Данные в этом материале собраны Автором и Bulgarian Properties Ltd. и представлены только с информативной целью. Мы приложили все усилия для обеспечения точности данных. Однако, Bulgarian Properties Ltd. не может нести ответственность за утрату или повреждение в результате решений, сделанных на основе этой статьи.
© Bulgarian Properties Ltd. 2011