Рынок недвижимости в Болгарии – 2010/2011 г. – тенденции и перспективы

Вот и подошел конец 2010 г. – год, для которого многие ожидали, что будет лучшим и более успешным, год, который обернет спад цен на недвижимость в рост.

Да, верно, что 2010 г. принес ожидаемую стабилизацию на рынке недвижимости в Болгарии и в целом он был более успешным, чем 2009 г., но он не успел положить убедительный конец спаду цен на недвижимость. По данным компании БОЛГАРИАН ПРОПЕРТИС дополнительные скидки цен на основе ценовых уровней предложений были в границах около 5%. Спад цен на недвижимость на основе заключенных сделок также замедлил темп и в среднем за 2010 г. составит около 10% на годовой основе, при этом процент варьирует в разных сегментах рынка и колеблется между 2% и 15%. Данную тенденцию подтверждают и данные Национального института статистики (НСИ), согласно которым спад цен на квартиры по всей стране за ІІІ четверть 2010 г. на годовой основе составляет 6.04% в номинальном выражении и 8.3% с учетом инфляции.

В сегменте элитной недвижимости в 2010 г. сохранились стабильные уровни с 2009г. В 2010 г. реально закончился цикл сегментации рынка, и объекты недвижимости премиум класса обособились как отдельный инвестиционный инструмент, который не будет податлив на общие тенденции и особенно на краткосрочные колебания. Мы ожидаем, что кроме болгарских инвесторов на этот рынок вступят иностранные покупатели.

Основные тенденции, которые оформились в уходящем году:

• Увеличение общего числа продаж по сравнению с 2009 г. на приблизительно 10%. После большого колебания на рынке, резких спадов продаж на месячной основе, конечным результатом будет повышение числа сделок в стране в 2010 г. Этот результат можно рассматривать как положительный сигнал начавшегося восстановления, но следует учесть и тот факт, что рост объемов учитывается на годовой основе на фоне очень слабых первых месяцев 2009 г. Восстановление начнется в первую очередь ростом числа сделок, и лишь после этого пойдут вверх и цены.
• Большая динамика на рынке городской недвижимости в Софии и активизирование и в других больших городах, хоть, и на фоне активности в Софии, рынок других городов Болгарии выглядит вялым.
• Увеличение продаж и объектов морской курортной недвижимости на 20% по сравнению с продажами летом 2009 г. Без изменений ценовые уровни и предпочтения покупателей по сравнению с прошлым годом и предыдущими периодами этого года.
• Повышенный интерес к курортным апартаментам, предлагаемым по низкой цене.
• Спад интереса к недвижимости в сельской местности и спад цен на данный тип недвижимости.
• Увеличение доли российских покупателей среди иностранцев, приобретающих недвижимость в Болгарии, примерно на 40% по сравнению с 2009 г.
• Полный уход британцев с рынка недвижимости в Болгарии.
• Стесняется круг национальностей, представители которых приобретают недвижимость в Болгарии и активизирование основных групп покупателей – болгар и россиян.

Все еще, однако, мы не можем сказать, что есть убедительные сигналы о выходе рынка недвижимости из кризиса, так как все еще люди не ощутили улучшения экономической обстановки в стране. Видна все большая готовность у покупателей заключать сделки, но все еще неуверенность берет верх, и клиенты продолжают откладывать.

На какой тип недвижимости был спрос в 2010 г.?

Можно выделить 3 группы:

• Апартаменты, приобретаемые с целью проживания в Софии – площадь между 50 и 100 кв.м. по цене между 35 00 и 90 000 евро. Большая часть покупателей предпочитают более просторные квартиры, предлагаемые по более низкой цене за кв.м.; спрос все также направлен в основном на южные е восточные жилые районы столицы.

• Квартиры в других больших городах страны – по цене между 25 000 и 40 000 евро, за 500-600 евро за кв.м.

• Курортные квартиры – преимущественно спрос на них со стороны иностранных покупателей (в основном из России) – цены между 20 000 и 40 000 евро – интерес был отмечен ко всем курортам северного и южного побережья Черного моря, которые предлагают привлекательные цены.

Последние актуальные данные на рынке недвижимости

Ноябрь был довольно успешным месяцем с отмеченным движением на рынке недвижимости в основном в Софии и Варне, а также и продолжающей активностью на морских курортах в целом. В Софии наблюдался повышенный интерес и заключение сделок, как в низком, так и в высоком ценовом сегменте.

Покупатели квартир в Софии на данный момент делятся на 2 группы – покупатели массового жилья по цене между 730 и 900 евро за кв.м., и покупатели апартаментов премиум класса, которые предлагались по цене между 1100 и 1400 евро за кв.м. Средняя цена проданных квартир за ноябрь 2010 г. в Софии по 1000 евро за кв.м., данная цена выше средней цены за третью четверть (840 евро за кв.м.), так как рынок в элитном сегменте был более активным. Характерно то, что до сделки доходит после снижения цены на 5-10%.

В высоком сегменте цены на квартиры варьируют между 130 000 и 170 000 евро, а в массовом сегменте между 45 000 и 70 000 евро.

Остальные типы недвижимости, которые приобретались в прошедшем месяце, преимущественно дешевые объекты недвижимости – курортная и недвижимость в сельской местности по цене между 3 000 и 4 000 евро в разных районах страны. Частично возвращается интерес к качественным домам, готовым к проживанию по цене около и выше 45 000 евро.

Прогноз на 2011 г.

На данном этапе положительные экономические новости очень важны. Если экономика будет развиваться положительно, то мы прогнозируем, что в 2011 г. рынок преодолеет шок от драматического спада цен в 2009 г. ценовые уровни сохранят свою стабильность, вырастут объемы сделок и с конца 2011 г. до весны 2012 г. цены на недвижимость станут постепенно расти в границах 2-5%. Так как рынок уже хорошо сегментирован, можем ожидать отклонения от данного тренда в разных сегментах. Общее для всех, однако, то, что во всех сегментах рынка недвижимости дно либо уже достигнуто, либо очень близко, а в некоторых случаях цены долго продержались на уровни после спада.

Совет покупателям

Основной совет покупателям – будьте активными и прагматично оценивайте возможности, потому что сейчас хороший момент для покупки недвижимости. Даже, если и рынок не достиг предельного дна, то наверняка оно близко и слишком долгое выжидание может привести к потере очень хороших возможностей. Предложение уже на самом дне будет очень ограничено и не следует рисковать и слишком долго выжидать. Лучший момент для покупки – немного до момента достижения дна или непосредственно после этого, потому что в долгосрочном плане цена повысится, и покупатели не потеряют от того, что приобрели чуть дороже предельной низкой цены.

---
Авторское право: 2010 Bulgarian Properties Ltd. Все права защищены. Для дополнительной информации или совета, пожалуйста, свяжитесь с нами по тел. : +359 2 9 11 50 или по эл. почте: info@bulgarianproperties.com. Использование данной статьи со стороны третьих лиц допускается только при наличии надлежащей цитаты из источника www.BulgarianProperties.com и Автора статьи. Данные в этом материале собраны Автором и Bulgarian Properties Ltd. и представлены только с информативной целью. Мы приложили все усилия для обеспечения точности данных. Однако, Bulgarian Properties Ltd. не может нести ответственность за утрату или повреждение в результате решений, сделанных на основе этой статьи.
© Bulgarian Properties Ltd. 2010.