Болгария: отвечают эксперты

Материал Homes Collection, номер 3 (35)

В номере 3 журнала Homes Collection была опубликована статья, посвященная Болгарии и болгарской недвижимости в разделе «Вы спросили». На поставленные вопросы отвечали эксперты в области болгарской недвижимости из разных компаний. Генеральный директор и совладелец БОЛГАРИАН ПРОПЕРТИС Никола Стоянов был одним из тех, чье мнение известный и уважаемый журнал довел до сведения читателей.

Болгария одной из первых стала предлагать свою недвижимость россиянам. Если сравнить рынок 2007-2008 гг. и рынок 2012—2013 гг., в чем заключаются основные различия спроса и предложения по регионам, по типам недвижимости, по бюджетам, по целям покупки?

Никола Стоянов, Генеральный директор и совладелец БОЛГАРИАН ПРОПЕРТИС
Мы можем обнаружить много отличий. Пять лет назад рынком определенно правили продавцы, а цены на недвижимость постоянно росли—более чем на 20% в год. На данный момент главный на рынке—покупатель, выбор огромный, очень много новых объектов недвижимости, а цены стабилизировались. Поэтому я считаю, что сейчас самое подходящее время для покупки недвижимости. У клиентов есть время обдумать свой выбор, подобрать подходящую недвижимость по оптимальной цене, намного более низкой, чем в 2007- 2008 гг. (примерно на 50% дешевле). В этом и состоит существенное отличие при сравнении периода бума продаж с нынешним. Конечно, есть и многие другие. Так, покупатели сейчас в основном—русские и болгары, а до кризиса преобладали британцы.

Цели покупки тоже изменились: раньше люди покупали ради инвестиций и быстрой перепродажи с прибылью, а теперь основной мотив—пользование и проживание, отдых и более высокий жизненный стандарт. В отношении районов особой разницы нет. И ранее побережье Черного моря пользовалось большим спросом среди иностранных покупателей, горнолыжные курорты также были популярны, болгары же интересуются городской недвижимостью в крупных городах страны.

Аделина Матеева
В 2007-2008 гг. рынок недвижимости был насыщен покупателями курортной недвижимости. Покупатели не раздумывали—быстро выбирали и покупали. Много сделок приходилось на недвижимость на стадии о1?-р1ап. Бюджеты были разные: от €20 тыс. до €2 млн. Сейчас ситуация другая: рынок умеренный, и покупатели больше ориентируются на городскую недвижимость. Они долго выбирают, 90% из них рассматривают только недвижимость в готовых зданиях, имеющих Акт 16. И торгуются, торгуются, торгуются!

Евгений Кружилин
На мой взгляд, основное отличие кроется в выборе типа недвижимости. Рынок 2007-2008 гг. ориентировался в основном на англоязычных покупателей. Их интересы и запросы очень сильно отличаются от ожиданий русскоговорящих клиентов. Например, англичане интересовались в первую очередь небольшими квартирами, в достаточной удаленности от моря (для них вообще наличие моря не принципиально, важен бассейн). А вот русским нужны просторные квартиры, пространство перед домами, близость моря. Если англичанин с удоволь ствием брал сельские дома в глубинке (у них очень развит так называемый «сельский туризм», во время которого они не брезгуют, например, почистить коровник), то для русского человека это не экзотика: своего хватает на родине.

Конечно, и россияне спрашивают сельские дома—но здесь нужно быть очень аккуратным и внимательным, так как дома в хорошем месте и в том состоянии, в каком хотят их видеть россияне, стоят денег. А вот дешевые варианты, так часто встречающиеся в интернете,—это, как правило, дома в селах с неболгарским населением. Рассматривая их, нужно очень хорошо задуматься, нужен ли вам такой «второй дом».

Жилье в Болгарии можно купить через риэлтора или напрямую у застройщика, но часто советуют еще воспользоваться услугами собственного адвоката. Чем он может помочь покупателю? В какую сумму в среднем обойдутся его услуги?

Никола Стоянов, Генеральный директор и совладелец БОЛГАРИАН ПРОПЕРТИС
Среди покупателей распространено мнение, что при покупке напрямую от застройщика клиент получает более выгодную цену и не платит комиссионного вознаграждения агентству, чем уменьшает расходы. На самом деле, это скорее заблуждение, так как в большинстве случаев агентства недвижимости не берут комиссионного вознаграждения от покупателей в комплексах-новостройках. Кроме того, у хороших агентств, таких, как наше, есть большой опыт продаж в новостройках, накопленный еще со времен бума недвижимости, и навыки «выбивания» лучших цен для своих клиентов.

Мы подбираем качественные объекты и надежных застройщиков, предлагая своим клиентам только проверенную не движимость. В нашей компании, к примеру, в набор услуг входит и юридическое сопровождение сделки: наш юрист изучает документы на недвижимость, предварительный договор с застройщиком, может представлять клиента во время нотариального оформления собственности. Эти услуги не увеличивают комиссию для нашего клиента: хорошо, когда клиент имеет возможность воспользоваться услугами юриста при покупке недвижимости—так он ограждает себя от неприятностей в будущем. Гонорар адвоката зависит от стоимости недвижимости и объема предоставляемых услуг.

Алексей Малафеевский
Жилье в Болгарии можно купить разными способами: можно через посредников, адвокатов, а можно и самостоятельно. Важно понимать степень риска покупки недвижимости в чужой стране. Один путь—уменьшить расходы, но увеличить риск и купить самостоятельно, а другой—обратиться к профессионалам. Я бы все же посоветовал не рисковать: сэкономите вы не много, а вот головной боли можно нажить достаточно. Работая с профессионалом, вы заключите договор на оказание услуг, что впоследствии даст вам возможность отстаивать свои права в суде, если вы будете обмануты каким-либо образом.

Риэлторские компании помогут с подбором недвижимости, заключением договора, юридическими услугами и так далее. Адвокат может сделать для вас то же самое. Главное—найти грамотного адвоката и поставить перед ним точные и ясные задачи. В некоторых случаях адвокаты участвуют только в проверке чистоты сделки, гарантируя, что недвижимость не имеет обременений, а в других могут выполнить весь комплекс услуг от подбора недвижимости до подписания договора купли-продажи. При работе с адвокатом желательно тоже заключить договор, в котором прописать весь спектр услуг, которые вы желаете получить. От этого зависит и стоимость его услуг. Она складывается из «Тарифа за минимальные вознаграждения адвокатов», ниже которых адвокат не может работать, и сложности поставленной вами задачи. В среднем стоимость услуг адвоката может варьироваться от 250 до 600 евро. Может быть и выше—опять- таки, все зависит от поставленных вами задач.

Евгений Кружилин
Можно, конечно, покупать и самому, но только если вы знаете болгарский язык (договоры-то составляются на нем); в курсе нюансов болгарского законодательства; представляете, как и где оформить необходимые документы. Нужно помнить, что все договоры, которые предлагаются застройщиком, в первую очередь защищают его самого. Если вы не знаете всего перечисленного, вам понадобятся как минимум адвокат, переводчик и бухгалтер, и всем нужно будет платить.

Второй вариант—покупка через риэлтора. Он сам проверит обременения недвижимости, защитит ваши интересы в договоре, все переведет на русский, представит ваши интересы у нотариуса, подготовит все для госинстанций и отправит готовый пакет оригиналов вам домой. Вам останется только подать документы на визу. И не забудьте еще, что потребуется управление финансовыми потоками. Ведь между подписанием предварительного договора и нотариального акта проходит как минимум две недели, а то и больше. Нужно переводить деньги с России в Болгарию, вносить оплату по схеме, которая прописана в предварительном договоре. Если вас нет в стране—кто этим будет заниматься? А если еще идет стройка, кто будет ездить и следить, на какой стадии находится недвижимость? Так что представление о том, что все можно сделать самому, весьма обманчиво.

Есть ли в Болгарии элитные комплексы, поселки? Время от времени анонсируются проекты, поражающие экзотической роскошью и не вписывающиеся в сложившуюся картину на побережье. Осуществлен ли хоть один из них?

Евгений Кружилин
До кризиса на презентациях часто мелькали экзотические инвестиционные проекты, которые предлагали аквариумы с акулами, ванны Клеопатры и т. д. Что, конечно очень сильно шло вразрез с реалиями Болгарии. Согласитесь, сложно назвать объект элитным, если за оградой разгуливают куры. Хотя надо отдать должное: есть несколько комплексов, мини-городков, в которых создан свой микроклимат, реализована вся необходимая инфраструктура. Единственный минус, который я вижу в них,—отдаленность от крупных населенных пунктов. К таким проектам можно отнести Tracian Cliffs Golf&Beach Resort—комплекс на первой линии, с самым лучшим, на мой взгляд, гольф- полем, своим озером, SPA, ресторанами и т. д. Kaliakria Resort—еще один мини-городок на северном побережье, который также отличает продуманность и организованность.

На южном побережье нужно выделить такие комплексы как Oasis Resort&SPA, «Марина Кейп», «Санта Марина». Пожалуй, на этом можно и ограничить список комплексов, которые отвечают вышеуказанным требованием. Остальная масса нового строительства в Болгарии — это крупные и не очень жилые здания с небольшим земельным участком, на котором предусмотрены, как правило, бассейн, ресторан, небольшой SPA. Но все это просто жилые блоки.

Были ли в вашей практике продажи недвижимости без Акта 16—документа, обозначающего ввод здания в эксплуатацию? Чем это оборачивалось для покупателя (интересуют как положительные случаи, так и отрицательные)?

Аделина Матеева
Да, у нас были продажи в зданиях без Акта 16, но для клиентов все кончалось хорошо. Не могу привести отрицательные примеры, потому что не сталкивалась с таковыми. У покупки квартиры в стоящемся здании есть свои плюсы—цена недвижимости ниже, чем в здании, введенном в эксплуатацию.

Евгений Кружилин
Да, были и такие сделки. На самом деле это, как всегда, зависит от надежности риэлтора и его умения подбирать партнеров-застройщи- ков. Наша компания очень внимательно следит за всеми строительными компаниями, которые работают на побережье,—и если у нас возникает хоть малейшее подозрение в надежности застройщика, мы просто не работаем с ним. Сегодня мы предлагаем несколько объектов на стадии строительства, но их возводят компании, проверенные несколькими годами совместной работы, которые используют собственные средства, а не кредиты. Наверно, я не буду выделять положительные и отрицательные стороны сделок без Акта 16. Главное—не попасть на недобросовестного застройщика. В Болгарии есть одна особенность—никто и никогда не говорит «нет», но это не значит «да». А россияне очень любят верить посулам. Могу только посоветовать: не верьте, если вам обещают все очень дешево. Застройщик не может работать себе в убыток.

Людмила Шабанина
Интернет-пространство переполнено негативной спекулятивной и зачастую слишком преувеличенной информацией о важности наличия Акта 16. На самом деле он лишь последний документ в бюрократической цепочке строительной документации, удостоверяющей степень завершенности и готовности того или иного здания. Отсутствие Акта 1 б ни в коем случае не означает, что объект незаконный и не может быть куплен. На практике сделки с недвижимостью в Болгарии осуществляются достаточно активно на любом этапе строительства.

Известны случаи, когда одни и те же апартаменты продавались более 10 раз в период от получения Акта 1 (открытие строительной площадки) до Акта 16 (ввод в эксплуатацию). Также отсутствие Акта 16 не означает, что объект недвижимости необитаем. Есть жилые здания и комплексы, не получившие этого документа, в которых, хотя и на грани закона, люди проживают годами. Приобретая апартаменты в зданиях без Акта 16, не нужно излишне паниковать. И все-таки, учитывая, что отсутствие у жилого объекта удостоверения о вводе в эксплуатацию иногда влечет за собой ряд проблем, сотрудники нашей компании всегда советуют покупать объекты недвижимости, которые уже имеют Акт 16. Вот некоторые недостатки покупки недвижимости в зданиях без Акта 16. Во-первых, постоянное проживание в здании, не имеющем официального удостоверения о вводе в эксплуатацию, незаконно, а нарушители (застройщик и жильцы) несут ответственность и могут быть оштрафованы.

Правда, болгарские власти не слишком строги в исполнении этих санкций, но вероятность штрафов существует. Во-вторых, без Акта 16 владельцы жилья не могут заключать на свое имя договоры о поставке электроэнергии, воды и других коммунальных услуг. В этом случае счета направляются на имя компании-застройщика, после чего расходы должны распределяться между жителями здания. И еще: электроэнергия в этом случае будет стоить примерно на 10% дороже, поскольку в не введенном в эксплуатацию здании поставка энергии считается промышленной. В-третьих, владельцам недвижимости в Болгарии при подаче документов для получения визы требуется предоставить копию Акта 16, удостоверяющего, что недвижимость находится в жилом здании, введенном в эксплуатацию.

И наконец, в связи с ужесточением требований банков стало практически невозможно получить ипотечный кредит на покупку недвижимости в здании без Акта 16. Это значительно снижает возможность, как купить такие апартаменты в кредит, так и продать их покупателю, который желает получить заем на покупку жилья.

Что касается нашей практики, то агентство работает преимущественно на вторичном рынке, поэтому у нас объекты без Акта 16 встречаются исключительно редко. Обычно речь об Акте 16 идет при выборе апартаментов на первичном рынке от застройщика, еще на этапе строительства. Здесь важно понимать, насколько застройщик надежен и корректен, чтобы выполнить до конца свои обязательства по завершении строительства.

Недавно был принят новый закон, по которому инвестирующим в болгарскую экономику будут давать ВНЖ. Разъясните, пожалуйста, основные его положения.

Евгений Колесников
Вид на жительство в Болгарии, порядок въезда и условия пребывания иностранцев в Болгарии регулируются Законом об иностранцах. Согласно последним изменениям в Законе, право на получение ВНЖ в Болгарии могут получить следующие категории иностранных граждан. Во-первых, это физические лица, которые приобрели на свое имя объекты недвижимости (квартиры, участки, дома) стоимостью не менее 306 780 евро. Иностранцы могут приобрести недвижимость с прилежащим земельным участком только как ридическое лицо, каковым стать можно, зарегистрировав болгарскую фирму. Во-вторых, это лица, купившие недвижимость (любого типа, в том числе землю) стоимостью не менее 306 780 евро на юридическое лицо—болгарскую фирму, в которой как минимум 50% капитала являются собственностью этого лица. Кроме того, в законе произошли некоторые изменения. Так, для получения визы «Д» теперь необходимо представлять справку о несудимости и медицинскую страховку (раньше этих документов не требовали). Из пе речня оснований для получения визы «Д» и последующего продолжительного пребывания убрали так называемые «малые инвестиции». Кроме того, для продления разрешения на продолжительное пребывание, помимо подтверждения платежеспособности и прочих необходимых документов, теперь требуется медицинская страховка. К сожалению, в законе осталась невозможность поменять основание пребывания в Болгарии без выезда из страны. К тому же любая смена основания влечет за собой «погашение» предыдущего срока ВНЖ.

Раньше после ежегодного продления разрешения на продолжительное пребывание (ВНЖ) иностранец мог подавать заявление на ПМЖ, которое уже было бессрочным. Теперь эту норму изменили.

Все те, кто уже приобрел объекты недвижимости общей стоимостью 306 780 евро (600 тыс. левов) могут воспользоваться изменениями в законе и повторно подать документы на длительное пребывание в стране. Если же стоимость приобретенной в Болгарии недвижимости меньше указанной, желающие могут докупить объекты до достижения требуемого законом размера инвестиций.

Это лишь небольшая часть изменений, касающихся Закона об иностранцах и ВНЖ. Каждый конкретный случай требует специальной консультации. Хочу подчеркнуть, что на многие вопросы сегодня не смогут ответить даже самые опытные адвокаты— необходимо время и практика применения этих изменений в законе.

В Болгарии действительно принят закон, в котором прописаны преимущества при покупке недвижимости на сумму от 600 тыс левов. Но здесь есть одно «но». Еще не принят так называемый «Пра- вилник», поэтому неясно, каким образом будут работать данные пункты закона. Наши юристы уже месяц назад отправили запрос на данную тему, но до сих пор нет разъяснений, каким образом будет все оформляться. Из закона явствует основное: для получения ВНЖ необходимо купить недвижимость на сумму свыше 600 тыс. левов (или она может быть уже куплена). При этом нужно иметь в виду: это условие для одного человека! И именно этот конкретный человек может претендовать на получение продолжительного вида на жительство сроком на один год, далее нужно будет его продлевать. По истечении 5 лет и выполнения всех дополнительных нюансов он может претендовать на постоянное пребывание. Что касается семьи, то здесь будет действовать положение о неразделимости семьи, т.е. семья сможет получить вид на жительство—но уже после того, как основной инвестор получит ВНЖ.

В последние годы было много сообщений о спорах между владельцами недвижимости и управляющими компаниями. Чего в принципе собственники могут требовать от управленцев? И каковы в среднем расценки на их услуги?

Алексей Малафеевский
В последние годы претензии владельцев недвижимости к управляющим компаниям возникают по поводу высоких расценок на эксплуатацию недвижимости и их несоответствия уровню предоставляемых услуг.

При заключении любого договора купли-продажи будущего покупателя почти обязывали подписывать договор об эксплуатации, обосновывая это тем, что за чистотой в комплексе необходимо следить, что в принципе правильно. Сумма оплаты зависела от общей площади апартаментов. В среднем расценки колебались от 8 до 20 евро за кв. м, причем в каждом комплексе набор услуг, предоставляемый за эти деньги, был различен. Впоследствии собственников начала раздражать неуступчивость управленцев и их нежелание идти на переговоры. Основной проблемой было неисполнение ими своих обязанностей, в то время как эксплуатационные расходы собственник обязан был нести независимо от того, живет он в квартире или нет, и платить их авансом за следующий год целиком.

При несвоевременной оплате начислялись пени, и местами довольно высокие. А сменить управляющую компанию было невозможно—как правило, она принадлежала самому застройщику. Часто УК предлагали расценки за кабельное ТВ и интернет, в разы превышающие реальную стоимость услуг, и не давали никакой возможности выбирать между поставщиками или установить спутниковое ТВ. Конечно, такое положение было не во всех комплексах, но во многих. Также управляющие компании предлагали собственникам сдавать квартиры в аренду в их отсутствие, и часто получалось, что в итоге хозяева получали очень мало, тогда как на самом деле это очень хороший и стабильный заработок. Когда напряжение достигло пика, был принят закон об этажной собственности, разрешающий собственникам сменить УК, если за это проголосуют более 50% собственников комплекса. Успел ли кто-то сменить управляющую компанию, я не слышал, но после проведения собраний с присутствием более половины собственников управленцы стали идти на уступки—такое было. В общем, сейчас ситуация уже поутихла и не столь остра, за исключением отдельных случаев.


  прочитайте больше статьи