0
Здравствуйте,
Любимые предложения (0)
Сохраненные поиски
Специально для вас
Уведомления
Подписки
Настройки
Выход
Закрыть

Российские инвестиции в коммерческую недвижимость Болгарии

2010-12-06   |  Анна Хинова

В ноябрьском номере журнала «Наш Дом за Рубежом», автор статьи «Коммерческая недвижимость. География российских инвестиций» Константин Криницки сделал обзор ситуации на мировом рынке коммерческой недвижимости.

Автор отмечает, что большинство зарубежных рынков недвижимости сегодня показывают положительную динамику. Глобальные инвестиции в сектор коммерческой недвижимости за первую половину 2010 г., по данным консалтинговой компании Jones Lang LaSalle, составили $132 млрд. В сравнении с первым полугодием 2009 г., когда объем зарегистрированных в этом секторе сделок равнялся $76 млрд, рост составил 73%.

У международных инвесторов есть свои географические предпочтения, зачастую распределяющиеся по степени комфорта инвестиционного климата в различных странах мира. Если говорить о европейском рынке, то Knight Frank по результатам первого полугодия составил список стран, лидирующих в объемах сделок с коммерческой недвижимостью. Первая пятерка выглядит так: Великобритания, Германия, Франция, Швеция, Испания.

В то же время география российских инвестиционных предпочтений, по словам многих участников рынка, мало отличается от списка стран, где россияне обычно покупают жилье. Германия и США в этом смысле выступают исключением из общего правила, так как российские коммерческие инвестиции в эти рынки достаточно велики и явно преобладают над объемом покупок жилых объектов.

В обзоре автор рассматривает также и те страны, которые традиционно популярны среди российских покупателей недвижимости (Болгария, Испания, Черногория). Одна из стран, которые являются особо привлекательными для русскоязычных клиентов – Болгария.

Болгария
Несмотря на «посткризисные» экономические сложности, в Болгарии очень активно развивается сектор торговой недвижимости. Текущий 2010 г. в Болгарии уже назван «годом торговых центров» (Mall).

По числу запущенных в эксплуатацию во II кв. 2010 г. торговым площадям (163 тыс. кв. м) вторая четверть года побила все предыдущие рекорды. В этот период были завершены крупные проекты торговых центров The Mall (София), Galeria Plovdiv в Пловдиве и Grand Mall в Варне.

Появление в центре Софии двух таких крупных центров, как The Mall (66 тыс. кв. м) и Сердика център (66 тыс. кв. м) «уронило» ставки аренды на Бульваре Витоша – главной торговой улице Софии, так как многие продавцы, стремясь избежать конкуренции с этими центрами, стараются от них дистанцироваться.

Сейчас быстрыми темпами идет строительство первого в Болгарии магазина ИКЕА, которое планируется завершить до осени 2011 г. Центр будет расположен в Софии на Кольцевой автодороге (Околоврыстен пыт, 216) и будет занимать площадь свыше 30 тыс. кв. м. Инвестиции в проект, по данным болгарских СМИ, оцениваются в €50 млн.
На конец 2009 г. объем торговых площадей в Болгарии, по данным международной консалтинговой компании Danos, составлял 281 тыс. кв. м, из которых
87 тыс. кв. м приходилось на Софию. К середине 2010 г. этот показатель превысил 485 тыс. кв. м. Сейчас на 1000 человек в Болгарии приходится 63,89 кв. м торговых площадей.

В зависимости от региона статистические данные могут быть очень разными. Например, с открытием в Варне торгового центра Grand Mall площадью 52 тыс. кв. м на тысячу человек, населяющих этот город, пришлось уже 278 кв. м, что почти в 4,5 раза превышает средние по стране цифры.

Средняя годовая доходность в торговом секторе, по словам участников рынка, оценивается в 8–9,5%. Калоян Недев, владелец компании «Имоткомерс-Бургас», говорит, что прямой корреляции между размером инвестиций и доходностью в Болгарии нет. Например, магазин в центре Бургаса площадью 20 кв. м может быть оценен в сумму от €60 тыс. Годовая рентабельность от сдачи в аренду после всех налогов и сборов составит 10–11%. Магазин в пригороде с площадью более 100 кв. м можно купить за €100 тыс. Рентабельность, вероятнее всего, не превысит 6–7%.
Сейчас торговые площади в наиболее удачных районах Софии (на бульваре Витоша, площади Славейков и в районе здания Парламента) предлагаются в аренду от €20/кв. м до €50/кв. м в месяц. На прилегающих к центру неосновных улицах цена варьируется от €5/кв. м до €12/кв. м.

Рынок объектов логистики, по словам Полины Стойковой, управляющего директора компании Bulgarian Properties, перед кризисом казался очень перспективным и начинал хорошо развиваться. Затем экономическая активность резко пошла на убыль и все проекты в этой сфере были приостановлены. Цены на аренду складских помещений упали с уровня в €5–6/кв. м до €2–4/кв. м. Сейчас такие объекты в основном выку¬паются розничными сетями для собственного использования. Рынок аренды почти отсутствует.

Предложение офисных помещений выросло в Болгарии за последние годы весьма существенно и сейчас превышает спрос процентов на 26–28. Это существенно выше, чем в случаях с другими видами недвижимости и примерно на 10% больше, чем уровень вакантных площадей при нормально функционирующем рынке.
Цены на аренду офисов только за последние полтора года снизились на 30% и сейчас находятся на минимальном уровне. Эксперт из Bulgarian Properties считает, что если бы на рынок не «давил» избыток предложений, то нормальная цена на офис класса «А» держалась бы на уровне €20/кв. м, в то время как сегодня месячная аренда такого офиса дотяги¬вает лишь до €13/кв. м.

В гостиничном бизнесе свои сложности. Этот сектор в Болгарии – невероятно конкурентный, из-за чего туристический спад 2009 года отразился на ценах «ночевок», которые заметно понизились. Множество отелей вышло на уровень «нулевой» рентабельности, а часть заведений их хозяева, несмотря на почти полное отсутствие интереса со стороны покупателей, попытались продать. Только прошлым летом на южном побережье Болгарии было выставлено на продажу более 200 отелей, 70 из которых продавались в Варне и окрестностях.

Цены предложения оказались разными – цена 85 из предлагаемых гостиниц превысила €1 млн, наряду с этим в продаже были как малые «семейные» отели, так и четырех- и пятизвездочные комплексы до 300 номеров по цене €16 млн.

Полина Стойкова советует потенциальным инвесторам обратить внимание на земельные участки, цены на которые во время кризиса упали очень существенно (25–30%). Болгарский рынок – едва ли не единственный в ЕС, где еще осталась возможность выбирать объекты по своему вкусу. Многие из них имеют такие характеристики, за которыми риэлторы в Западной Европе по заказу своих клиентов охотятся как минимум месяцами, часто покупая их не торгуясь.

Например, участок земли по цене €59/кв. м, расположенный на первой линии от моря и закрытый со стороны суши национальным заповедником с горой Странжа, участок под застройку на бульваре Черни Врых в центре Софии по цене €280/кв. м или современный офисный центр на бульваре Стамболийски рядом с Mall – София (€1650/кв. м).

Говоря о русских покупателях, управляющий директор Bulgarian Properties отмечает, что они пока «проверяют» рынок небольшими суммами, в основной своей массе покупая ту жилую недвижимость, которая в перспективе может быть сдана в аренду.

В комментариях экспертов из разных стран, прозвучало и мнение Полины Стойковой, исполнительный директор компании БОЛГАРИАН ПРОПЕРТИС:
– Все виды коммерческой недвижимости очень тесно связаны с состоянием реального сектора экономики. Недавно было объявлено, что болгарский экспорт начинает перекрывать показатели импорта, что должно способствовать росту. С другой стороны, сократилось потребление. Очевидно, это плохо как для торговли, так и для болгарских компаний, которые, например, не смогут улучшить свои офисные условия. Поэтому сейчас основные арендаторы качественных административных помещений – отделения крупных международных корпораций.


  прочитайте больше статьи

Поделиться
Лучшая недвижимость на море в Болгарии
Недвижимость на болгарском побережье Черного моря на протяжении многих лет неизменно сохраняет свою популярность, как среди европейцев, так и среди россиян. Здесь Вас ждут огромный выбор объектов на любой бюджет, чистые пляжы и великолепная природа.
Посмотрите еще
Лучшая недвижимость в Банско
Популярность горной недвижимости в Болгарии неуклонно растет из-за отличных цен и условий, как для зимних видов спорта, так и летнего отдыха. Банско — крупнейший горнолыжный курорт страны, который привлекает многочисленных покупателей со всего мира.
Посмотрите еще

ОТПРАВЬТЕ ЗАПРОС