Годовой обзор рынка недвижимости Болгарии 2011: оптимизм и большее число продаж на фоне продолжающего спада цен на недвижимость

Экономическое восстановление и начавшийся в конце 2010 г. экономический рост принесли оптимизм и помогли рынку недвижимости начать плавное восстановление от кризиса в первой половине 2011 г. Это иллюстрировалось увеличением объема сделок с недвижимостью, замедлением темпа спада цен, вместе с тем и проценты по ипотечным кредитам установились на более низких уровнях.

По данным БОЛГАРИАН ПРОПЕРТИС спад цен на недвижимость на основе осуществленных сделок продолжился и в 2011 г., и в среднем за год составляет 8% по сравнению с 2010 г. Для сравнения – средний спад цен в 2010 г., отмеченный нашей компанией составлял 8.3%, а в 2009 – 36%.

2011 г. в цифрах:
• 8% средний спад цен на квартиры* в стране по сравнению с 2010 г.;
• 15% рост числа осуществленных продаж по стране по сравнению с 2010 г.;
• 10% спад цен на квартиры в Софии. Спрос на квартиры в основном по цене 50 000 евро;
• Спад цен и объемов продаж в Банско;
• 6% спад усредненных цен купленных квартир на Солнечном берегу и 20% рост осуществленных продаж;
• Цены на дома в сельских районах страны вернулись на уровни 2005 г., при этом продажи уменьшились на 90%.
• Русские все также наиболее многочисленные иностранные покупатели болгарской недвижимости.
*жилая недвижимость включает объекты в больших городах, курортную недвижимость и сельские дома

НЕДВИЖИМОСТЬ В СОФИИ
Рынок недвижимости в столице отличался ярко выраженной динамикой в первой половине 2011 г., тогда продажи выросли впервые с момента начала кризиса. Этот локальный рынок первым отреагировал на положительные к началу года тенденции и открыл тренд увеличения продаж по всей стране. К сожалению, данный тренд оказался неустойчивым и сигналы усугубления долгового кризиса в Европе и начавшие негативные тенденции и новости с лета 2011 г. оказали свое влияние на покупателей недвижимости в Софии, с лета до конца года активность уменьшилась, и объемы продаж вернулись на уровни 2010 г.

Усредненные цены на заключенных сделок по четвертям согласно данным БОЛГАРИАН ПРОПЕРТИС за 2011 г. следущие:

• 1-вая четверть – 830 евро за кв.м.
• 2-рая четверть – 850 евро за кв.м.
• 3-тья четверть – 750 евро за кв.м.
• 4-тая четверть – 730 евро за кв.м.

Сравнивая среднюю цену за кв.м. за 2011 г. (790 евро за кв.м.) с той в 2010 г. (920 евро за кв.м.), виден спад цен примерно на 14%. Средняя цена проданных в 2011 г. квартир в Софии составляет 61 500 евро, что примерно на 20% более низкая стоимость, чем средняя цена проданных в 2010 г. квартир – 76 000 евро.

Интерес направлен в основном к дешевым квартирам, а цены купленных объектов недвижимости за последние несколько месяцев направлен в основном на дешевые квартиры, а цены купленных объектов недвижимости за последние несколько месяцев редко превышают 50 000 евро. Переориентация спроса привела к изменению разнообразия купленных объектов недвижимости, что отразилось большим реальным спадом цен, составляющим около 10%.

Отмеченная Национальным Институтом Статистики (НСИ) средняя цена квартир в Софии составляет 750 евро/кв.м. за 2011 г., а за 2010 г. - 802 евро/кв.м. – 6.5% спад в годовом исчислении.

Примерно 20% продаж в Софии в комплексах закрытого типа, преимущественно это квартиры по цене свыше 70 000 евро. Около 25% сделок с квартирами в новостройках в районах по бул. «Болгария» – Борово, Быкстон, Манастирски ливади. Заметно увеличение интереса к квартирам в менее популярных районах Красна поляна, Овча купел и др. в западной части Софии.

На основе объявленных цен на апартаменты в Софии индекс БОЛГАРИАН ПРОПЕРТИС при основе 11.2008 г. = 100 в декабре 2011 стоимостью 57.16 пунктов, т.е. цены, по которым предлагаются квартиры в столице упали более, чем на 40% по сравнению с пиковыми показателями 3 года назад, при этом тот же процент спада отмечен и на основе реально заключенных сделок. Средняя цена, по которой предлагаются на продажу квартиры в Софии в 2011 г. составляет 923 евро за кв.м., при этом еще в январе цены предложений упали ниже планки 1000 евро за кв.м. и в декабре среднемесячная объявленная цена продажи квартир в Софии по данным сайта БОЛГАРИАН ПРОПЕРТИС (www.BulgarianProperties.ru) составляла 854 евро за кв.м.

ДРУГИЕ БОЛЬШИЕ ГОРОДА
Интерес к недвижимости в других городах страны был относительно стабильным в 2011 г., но и там сохраняется тенденция спроса на дешевые квартиры, что способствует продолжающему спаду цен. Усредненные цены проданных квартир в некоторых больших городах по данным БОЛГАРИАН ПРОПЕРТИС:

• Варна – 60 700 евро (2011) - 77 200 евро (2010)
• Бургас – 40 500 евро (2011) - 41 800 евро (2010)
• Пловдив – 42 700 евро (2011) - 43 400 евро (2010)
• Велико Тырново – 26 400 евро (2011) - 36 100 евро (2010)

Данные НСИ о ценах на недвижимость в больших городах за 2011 г.:

• Варна – 760 евро/кв.м. (2011) - 807 евро/кв.м. (2010)
• Бургас – 598 евро/кв.м. (2011) - 612 евро/кв.м. (2010)
• Пловдив – 497 евро/кв.м. (2011) - 530 евро/кв.м. (2010)
• Велико Тырново – 373 евро/кв.м. (2011) – 418 евро/кв.м. (2010)

Четко видно, что тенденция спада цен продолжается и в этих городах, но более медленными, чем в предыдущие годы, темпами. Наименьший спад цен в Бургасе – 2.2%, наибольший в Велико Тырново – 10.8%. В Варне и Пловдиве спады составляют около 6%.

Можно обобщить, что в целом за квартиру в крупных городах страны покупатели платили между 20 000 и 60 000 евро в 2011 г.
Относительно сделок в высоком сегменте рынка по данным LUXIMOTI объем сделок с элитной недвижимостью относительно небольшой, но зато цены не падают. Реально отсутствует строительство новых объектов и комплексов класса люкс, из чего следует вывод, что в последующие годы предложение такой недвижимости будет ограничено, а элитная недвижимость будет все больше отличаться и становиться более элитной.

НЕДВИЖИМОСТЬ НА МОРСКИХ КУРОРТАХ
В 2011 г. объем продаж в районе южного побережья Черного моря и в районе курорта Солнечный Берег – лидировал среди морских курортах.

Продажи на курорте увеличились примерно на 20% по сравнению с 2010 г., но при более низких ценах. Средняя цена купленных квартир на Солнечном берегу в 2011 г. составляла 29 200 евро при 36 500 евро в 2010 г. – 20% спад бюджетов, выделенных на покупку апартаментов на море. Усредненная цена за кв.м. осуществленных сделок составляет 480 евро за кв.м. при 510 евро за кв.м. в 2010 – спад около 6%.

Индекс БОЛГАРИАН ПРОПЕРТИС цен предлагаемых на продажу квартир на Солнечном берегу к 12.2011 г. стоимостью 51.87 пунктов при основе 12.2008 г. = 100, что означает, что накопленный спад цен по сравнению с пиковыми показателями в 2008 г. составляет около 50%. В 2011 г. апартаменты на Солнечном берегу предлагаются по усредненной цене 745 евро за кв.м. и 50 600 евро – средняя цена квартиры.

Интересен тот факт, что цены на соседнем курорте - Свети Влас держат сравнительно высокие уровни даже во время кризиса. Там цены практически не падали ниже 1000 евро/кв.м. за последние 3 года и на данный момент там цены выше, чем в Софии и Варне. Это и отличает Свети Влас – курорт с устойчивыми ценами и возможностями вложить деньги в качественную недвижимость. Это один из немногих курортных городов с хорошей инфраструктурой.

В целом интерес к покупке недвижимости на море в основном со стороны русскоязычных клиентов, которые находят исключительно выгодные объекты недвижимости – апартаменты с отделкой и меблировкой на море, готовые для пользования по цене до 40 000 евро.

НЕДВИЖИМОСТЬ В ГОРНОЛЫЖНЫХ КУРОРТАХ
2011 год не был особенно успешным для курортной недвижимости на горнолыжных курортах и в наибольшей мере для недвижимости в Банско, так как там крупнейший и наиболее развитый рынок для такого типа недвижимости. После слабого зимнего сезона цены на квартиры в Банско упали, за весь прошлый год они утратили около 25% от своей стоимости, и теперь рынок предлагает богатый выбор поистине выгодных квартир.

Усредненная цена проданных в Банско квартир в 2011 г. составляла 35 000 евро, а в 2010 г. - 42 800 евро – спад на 18% в годовом исчислении. Цена за кв.м. в среднем за 2011 г. составляла 498 евро, спад примерно на 25% по сравнению с 2010 г., когда цена составляла 650 евро за кв.м. Спад цен и здесь является результатом спроса и сделок с дешевой недвижимостью. Объемы продаж в Банско в целом уменьшились в 2010 г., что способствует спаду цен.

Индекс БОЛГАРИАН ПРОПЕРТИС объявленных цен на апартаменты в Банско за декабрь 2011 г. со стоимостью 45.07 пунктов при основе 11.2008 = 100. Это показывает, что предлагаемые на продажу квартиры упали на 55% по сравнению с наивысшими показателями в 2008 г. Усредненная цена за кв.м., по которой предлагались апартаменты на продажу в Банско в 2011 г. составляла около 700 евро, при этом общая цена - в среднем 42 100 евро.

Обобщая данные о курортной недвижимости можно сказать, что с начала кризиса до сих пор цены на квартиры в курортах утратили 50% своей стоимости и рынки на курортах Солнечный берег и Банско схожи в отношении предложения и цен, но на данный момент Банско отстает в плане интереса со стороны русских покупателей, которые являются основным игроками на рынке курортной недвижимости Болгарии.

НЕДВИЖИМОСТЬ В СЕЛЬСКОЙ МЕСТНОСТИ
После стабилизации интереса к сельской недвижимости и роста продаж в 2010 г., в 2011 г. отмечаем сохранение достигнутых уровней и даже легкий спад объемов сделок в этом сегменте рынка. Вместе с тем интерес был направлен на более дорогие дома, пригодные для проживания, в сельских районах. Это привело и к повышению усредненных цен заключенных сделок по сравнению с 2010 г. в большинстве регионов, в основном в районах г. Варна и г. Велико Тырново.

Цены в районе г. Бургас и г. Стара Загора держат уровни 2010 г., а в некоторых областях – г. Пловдив, г. Ямбол, г. Кырджали и г. Плевен виден спад. Интерес к селам в Северо-западной Болгарии был минимальным – ниже, чем в самый кризисный период для рынка недвижимости - 2009 г., так как интерес со стороны традиционных покупателей – британцев, в 2011 г. отсутствовал.

1. Усредненные цены на недвижимость в сельских районах за 2011* г.

• Софийские села – 24 700 евро
• Область Варна и Добрич – 22 000 евро
• Область Бургас – 23 400 евро
• Область Пловдив – 13 500 евро
• Область Ст. Загора – 14 100 евро
• Область Видин – 9 900 евро
• Область В.Търново – 26 150 евро
• Область Ямбол – 7 900 евро
• Область Кырджали – 9 200 евро
• Область Плевен – 5 200 евро

*Усредненные цены выведены на основе реально заключенных сделок

Вкратце статистика показывает:
Средняя цена заключенных сделок с сельской недвижимостью в 2011 г.: 15 900 евро
Рост по сравнению с 2010 г.: +37%
Спад заключенных сделок с недвижимостью в сельской местности за 2011 по сравнению с 2010 г.: -8%

2. Движение усредненных цен на сельскую недвижимость по годам:

Средние цены и рост по сравнению с предыдущим годом:

• 2004 г. – 11 300 евро
• 2005 г. – 15 450 евро +37%
• 2006 г. – 18 510 евро +20%
• 2007 г. – 24 800 евро +34%
• 2008 г. – 30 800 евро +24%
• 2009 г. – 14 300 евро -53.5%
• 2010 г. – 11 600 евро -18.8%
• 2011 г. – 15 900 евро +37% - ценовые уровни схожи с теми с 2005 г., но продажи уменьшились на 90% по сравнению с 2005 г.

ПОКУПАТЕЛИ И НАЦИОНАЛЬНОСТИ
Болгарские покупатели в 2011 г. приобретали в основном недвижимость в Софии, но также и в Варне, Бургасе, Пловдиве, Старой Загоре, на Солнечном берегу и др. Можно обобщить, что интерес болгарских покупателей направлен в основном на большие города, а причины покупки в основном решение жилищного вопроса.

Наиболее многочисленная группа иностранных клиентов по данным БОЛГАРИАН ПРОПЕРТИС в 2011 г. снова русские, доля которых уже составляет 40% иностранных покупателей. Их процент растет за последние несколько лет и таким образом на сегодняшний русскоязычные покупатели – иностранцы, оказывающие наибольшее влияние на болгарский рынок недвижимости – в основном в сегменте морской курортной недвижимости.

Британцы все также наиболее активные в качестве продавцов. Заметно, что в 2011 г. круг иностранных покупателей сузился и наиболее активными были клиенты из Европы: Австрия, Бельгия, Германия, Франция, Греция, Италия, Люксембург, Швеция, Португалия, Голландия, Украина, а также из дальних стран, таких как США, Южная Африка, Австралия, и др.

Иностранные клиенты были очень активными и на рынке аренд в прошлом году, квартиры, в основном в крупных городах страны, снимали клиенты из Греции, Турции, Румынии, Кипра, Ирландии, Словакии и др.

---
Авторское право: 2012 Bulgarian Properties Ltd. Все права защищены. Для дополнительной информации или совета, пожалуйста, свяжитесь с нами по тел. : +359 2 9 11 50 или по эл. почте: info@bulgarianproperties.com. Использование данной статьи со стороны третьих лиц допускается только при наличии надлежащей цитаты из источника www.BulgarianProperties.com и Автора статьи. Данные в этом материале собраны Автором и Bulgarian Properties Ltd. и представлены только с информативной целью. Мы приложили все усилия для обеспечения точности данных. Однако, Bulgarian Properties Ltd. не может нести ответственность за утрату или повреждение в результате решений, сделанных на основе этой статьи.
© Bulgarian Properties Ltd. 2012