Годовой анализ рынка недвижимости в Болгарии 2009/2010 г.

2009 – спад цен на недвижимость, отложенные покупки и спрос на выгодные сделки.
2010 г. – в ожидании рыночного дна, стабилизация цен, рост числа осуществленных сделок.
Так в общем можно представить рыночные тенденции за прошедший и начавшийся новый год.

2009 г. в цифрах*:
• 36% спад усредненных цен на недвижимость по сравнению с 2008 г.
• 40% спад числа осуществленных продаж недвижимости по сравнению с 2008 г.
• 23% спад усредненных цен на квартиры в Софии и 55% годовой спад в объеме куплей-продажей в столице
• 22.5% спад усредненных цен на квартиры в Варне
• 41% спад средних цен на квартиры в зимнем курорте Банско по сравнению с 2008 г.
• 40% спад цен на квартиры в курорте Солнечный берег и других южных морских курортах
• 53.5% спад усредненных цен проданных объектов недвижимости в сельской местности

* Данные на основе реально заключенных сделок компании по всей стране

Основные акценты года:
• Продолжительный процесс спада цен предложений;
• Заключаются сделки в переговорах о более низких ценах предложений;
• Спрос и интерес только к выгодным предложениям;
• Ограниченное банковское финансирование и преобладающие покупки наличными денежными средствами.

КРАТКИЙ ОБЗОР 2009 Г.

С конца 2008 г. и в течение 2009 г. быстро усугубляющийся экономический кризис и шок, который пережили люди из-за неуверенности в своих доходах, заставили большую часть покупателей отложить покупку недвижимости на будущее.

Спад в числе завершенных сделок купли-продажи объектов недвижимости по данным компании БОЛГАРИАН ПРОПЕРТИС составляет 40% по сравнению с 2008 г. Этот процент варьирует в зависимости от района – между 30 и 70%, при этом наибольший спад наблюдается в секторе курортной недвижимости на море, в горнолыжных курортах, объектов недвижимости в сельской местности в районах городов Велико Тырново, Монтана, Кырджали, Ямбол. Несмотря на серьезный спад в сделках в горнолыжных курортах, Банско успел частично восстановить интерес покупателей во второй половине года, а цены в районе в среднем на 41% ниже цен 2008 года.

Независимо от района и типа недвижимости, основная тенденция была одна и та же для всех – выгодные цены привлекали покупателей. Клиенты продолжают следить за рынком недвижимости, реагируют быстро при появлении выгодных предложений. Именно поэтому наш совет продавцам, которые хотят быстрой продажи – предлагайте максимально выгодную цену.

Спад средних цен осуществленных продаж объектов недвижимости в 2009 г. составляет 36% по сравнению с 2008 г. Таким образом, 2009 г. стал первым годом нового века, в котором цены на недвижимость в Болгарии отметили спад при этом значительный.

В 2009 г. для рынка недвижимости наступил тяжелый цикл спада цен на недвижимость, какого никогда до этого не было за время короткого периода существования этого рынка в Болгарии. В начале 2009 г. за 3 месяца рынок полностью замер в ожидании лучших времен, после чего начался поэтапный спад цен на недвижимость, и это привело к «пробуждению» рынка на уровнях значительно отличающихся от тех предыдущих лет. Спад цен среди различных типов недвижимости был различным – для некоторых, как, например, для объектов недвижимости в Софии, спад произошел быстрее, рыночные процессы проходили более динамично, сделки заключались в течение всего года. В то время как в других местах – например, в Варне, цены упали лишь во втором полугодии, это привело к слабому рынку жилой недвижимости в морской столице Болгарии, который активизировался лишь в последней четверти года.

НЕДВИЖИМОСТЬ В СОФИИ

Рынок недвижимости в столице Болгарии оказался более зрелым и гибким, чем рынок в других районах. Усредненные цены на заключенные сделки в четвертях года по данным БОЛГАРИАН ПРОПЕРТИС были следующими:

• І-ая четверть – 1050 евро за кв.м.
• ІІ-ая четверть – 1020 евро за кв.м.
• ІІІ-ая четверть – 945 евро за кв.м.
• ІV-ая четверть – 980 евро за кв.м.

Это показывает, что наиболее значительный спад цен на квартиры в Софии наблюдался в ІІІ-ей четверти – июль-сентябрь, когда было заключено наименьшее число сделок. Больше всего осуществленных сделок отмечено в ІV-ой четверти – приблизительно на 50% больше, чем в предыдущей четверти. Это результат осуществленных покупок, которых откладывали весь год, а с другой стороны и нахождения выгодных цен после более значительного спада в ІІІ.ей четверти. В конце года наблюдалось легкое повышение усредненных цен купленных апартаментов, так как в ноябре месяце самыми активными были покупатели в высоком сегменте, которые покупали апартаменты по цене в среднем от 1100 евро за кв.м.

Средняя ценя проданных в 2009 г. квартир в Софии – 74 500 евро, что приблизительно на 23% ниже средней цены проданных в 2008 г. квартир – 96 200 евро.

ВАРНА

До середины года рынок купли-продажи замер и продажи составляли лишь 11% реализованных сделок БОЛГАРИАН ПРОПЕРТИС. Остальные сделки были по аренде. Продажи до середины года заключались с дешевой недвижимостью в сельской местности или с элитными дорогими апартаментами класса люкс в Варне и курортах – по цене свыше 200 000 евро.

Во второй половине 2009 г. рынок и в Варне стал чуть более активным из-за того, что продавцы стали снижать цены на недвижимость, и на рынке появились выгодные предложения. Во втором полугодии уже продажи составляли 40% от общего объема сделок в районе, при этом данный объем сохранил свою стабильность в течение обеих полугодий, т.е. продажи объектов недвижимости в Варне выросли в три раза за вторую половину 2009 г.

Исключительно активными покупателями были русскоязычные клиенты, которые традиционно отдают предпочтение Варне и районам морской столицы Болгарии. Клиенты из Великобритании приобретали в основном дешевую недвижимость в сельской местности. Болгарские покупатели предпочитали арендовать недвижимость в ожидании выгодных сделок.

Средняя цена проданных компанией БОЛГАРИАН ПРОПЕРТИС апартаментов в Варне в 2009 г. составляла 83 300 евро, что на 22.5% ниже средних цен в 2008 г. (107 500 евро). Одновременно с этим сохраняется тенденция, чтобы средние цены в Варне были выше тех в Софии, а спад средних цен в обоих городах сопоставим.

ЛЫЖНЫЕ КУРОРТЫ

Средняя цена проданных в горнолыжном курорте Банско апартаментов в 2009 г. – 38 700 евро, а в 2008 г. была 66 000 евро – годовой спад 41%. Это является отличной предпосылкой для того, чтобы и болгарские покупатели приобрели курортные апартаменты по хорошей цене – в среднем по цене около 650 евро за кв.м.

С конца 2009 г. в курорте Пампорово есть выгодные предложения по цене от 500 евро за кв.м., в то время как в курорте Боровец цены не упали более, чем на 10-15% до 1400 евро за кв.м. Из-за слабого интереса и в обоих курортах отсутствуют реальные сделки в 2009 г., с трудом можно сделать сравнение с 2008 г.

НЕДВИЖИМОСТЬ В МОРСКИХ КУРОРТАХ

Средняя цена купленных апартаментов в южных морских курортах Болгарии в 2009 г. составляла 50 000 евро, в то время как в 2008 г. она составляла 82 000 евро – 40% спад. В районе курорта Солнечный берег средние цены проданных в 2009 г. апартаментов составляли 660 евро за кв.м., в курорте Св. Влас – около 1000 евро за кв.м.

В Созополе цены остались выше тех в курорте Солнечный берег и его районе, что определило и более слабый интерес. Средние цены проданных апартаментов в Созополе в 2009 г. составляли 110 евро за кв.м.

На Золотых песках апартаменты в комплексах с уникальной локацией продавались без изменений по сравнению с 2008 г. – цены около 2 200 евро за кв.м. Чуть далее от пляжа в популярном курорте северного побережья Черного моря заключались сделки по цене от 700 до 1400 евро за кв.м.

НЕДВИЖИМОСТЬ В СЕЛЬСКОЙ МЕСТНОСТИ

Впервые за последние годы цены на недвижимость в сельской местности начали отмечать спад еще в начале 2009 г., т.е. они очень быстро отреагировали на изменения в экономической обстановке и начало кризиса в Болгарии.

Недвижимость в сельской местности поддерживала стабильный темп роста цен за последние годы, даже в 2008 г. средние цены выросли на 24% по сравнению с 2007 г., несмотря на уменьшенные объемы продаж на 43.5% в 2008 по сравнению с 2007 г. Кризис не обошел и этот тип недвижимости, и в 2009 г. их цены упали более чем на 50% на годовом уровне, вернулись уровни с 2004/05 г.

Анализы компании БОЛГАРИАН ПРОПЕРТИС за 2009 г. показывали еще к концу марта месяца 2009 г., что спад средних цен на недвижимость в сельской местности составляет 40% по сравнению со средними уровнями 2008 г., а спад в объемах продаж продолжился до конца апреля и достиг 55% по сравнению с тем же периодом 2008 г. Месяц май 2009 г. привел к большим переменам на рынке недвижимости и активизации из-за сниженных цен, что отразилось на сегменте сельской недвижимости. С мая до конца августа средние цены реализованных сделок с недвижимостью продолжали снижаться и достигли дополнительного спада 33% по сравнению с периодом 1-4.2009 г., а объемы осуществленных сделок повысились на 35% по сравнению с тем же периодом.

За 2009 г. спад в объемах продаж объектов сельской недвижимости составил 41% по сравнению с 2008 г. (после спада 43.5% за 2008 г. по сравнению с 2007 г.). Средние цены проданной сельской недвижимости упали с 30 800 евро в 2008 г. до 14 300 евро в 2009 г., что составляет спад в размере 53.5% по сравнению со средними ценами в 2008 г.

Именно низкие цены вернули интерес и покупателей к дешевой недвижимости в сельской местности. На этот раз, однако, не только англичане интересуются покупкой сельской недвижимости, но также и многие болгары, россияне, а также представители самых разнообразных национальностей со всей Европы, со всего мира.

Спад усредненных уровней проданных объектов сельской недвижимости разные для каждого региона страны. Наибольший спад отмечается в селах в районе Софии, Варны, Бургаса, Кырджали, Видина, Монтаны – это регионы, где цены значительно выросли за последние годы. Спад отмечен даже в районе Велико Тырново, который традиционно очень привлекателен для покупки недвижимости в сельской местности. Исключением из общей тенденции спада стали лишь объекты сельской недвижимости в районе городов Пловдив и Стара Загора, где спад был довольно незначительный по сравнению с другими регионами. Это объясняется тем фактом, что продавцы недвижимости в этих местах не были склонны снизить цены объектов недвижимости, и это привело к малому объему продаж в этих районах, также в этих регионах есть рынок более качественных и дорогих объектов сельской недвижимости для постоянного проживания.

1. Средние цены объектов недвижимости в сельской местности за 2009* г. и спад по сравнению с 2008* г.

• Села в районе Софии - 19250 евро -35%
• Область Варна и Добрич - 14800 евро -53%
• Область Бургас - 19700 евро -32%
• Область Пловдив – 16200 евро -6%
• Область Ст. Загора - 13500 евро 0%
• Область Видин - 7000 евро -44%
• Область В. Тырново - 11525 евро -19%
• Область Ямбол - 12900 евро -21%
• Область Кырджали - 11300 евро -58%
• Область Монтана - 4800 евро -39%
• Область Плевен – 4800 евро -28%

*Средние цены за 2008 и 2009 г. вычислены на основе реально заключенных сделок с клиентами БОЛГАРИАН ПРОПЕРТИС.

Вкратце статистика показывает:
Средняя цена сделок с сельской недвижимостью за 2009 г.: 14 300 евро
Спад по сравнению с 2008 г.: -53,5%
Спад в сделках с сельской недвижимостью за 2009 по сравнению с 2008 г.: -41%

2. Движение средних цен на недвижимость в сельской местности за последние несколько лет:

Средние цены и рост по сравнению с предыдущим годом:
2004г. 11 300 евро
• 2005 г. – 15 450 евро +37%
• 2006 г. – 18 510 евро +20%
• 2007 г. – 24 800 евро +34%
• 2008 г. – 30 800 евро +24%
• 2009 г. – 14 300 евро -53,5%

НАЦИОНАЛЬНОСТЬ ПОКУПАТЕЛЕЙ

25% продаж компании БОЛГАРИАН ПРОПЕРТИС были заключены с болгарскими клиентами – они приобретали недвижимость преимущественно в Софии, но также и в Варне, Банско, Пловдиве, курорте Солнечный берег.

75% продаж БОЛГАРИАН ПРОПЕРТИС были заключены с иностранными покупателями. Самая многочисленная группа – британцы, число которых составляло 45% всех иностранных клиентов компании за 2009 г., приобретали они преимущественно недвижимость в сельской местности. Их доля возросла с 30% на 45% после спада цен. 25% иностранных покупателей – клиенты из России и еще 5% другие русскоязычные покупатели – приобретали они недвижимость преимущественно на море, но также активно и в горнолыжном курорте Банско. Во второй половине 2009 г. выросла доля клиентов из Греции, при этом за весь год их процент составил 5% из иностранных покупателей – для них сейчас основной интерес представляет Банско, а также сельская недвижимость. Остальные иностранные покупатели (всего 20%) со всего мира - Франция, Италия, Мальта, Кипр, Словакия, Норвегия, Голландия, Сирия, ЮАР, ОАЕ, САЩ и многие другие.

ПРОГНОЗ БОЛГАРИАН ПРОПЕРТИС ЗА 2010 Г.

Рынок недвижимости напрямую связан с экономикой страны и соответственно, когда экономика начнет выходить из кризиса, тогда и рынок недвижимости начнет восстанавливаться. Так как большая часть сделок с недвижимостью заключаются средствами внешних для страны источников – иностранные покупатели, болгары, которые работают заграницей и т.д., возможно, что восстановление рынка недвижимости опередит на несколько месяцев ощутимое экономическое восстановление Болгарии.

Ожидает нас еще, по крайней мере, полгода коррекции рыночных цен и малый объем сделок. Продолжится процесс коррекции цен предложений, для того, чтобы они достигли уровни реально осуществляющихся сделок, при этом это рыночный механизм саморегулирования. Чем быстрее определятся рыночные уровни цен объектов недвижимости, тем быстрее начнется увеличение объемов сделок купли-продажи. Восстановление рынка начнется, во-первых, с увеличения числа сделок, преимущественно качественных объектов недвижимости в Софии и Варне, а уже после этого начнется рост цен на недвижимость. О росте мы сможем говорить в течение всего следующего года, а когда это произойдет, цены будут плавно увеличиваться, соизмеримо с ростом ВВП страны.

Вкратце, в 2010 г. рынок завершит процесс саморегулирования и установления рыночных цен, после чего около середины 2010 г. мы сможем наблюдать плавный рост осуществленных куплей-продажей недвижимости.

Важно отметить, что не стоит думать, что рынок недвижимости в Болгарии перетерпел крах. Наоборот, он находится на определенном этапе развития, идет коррекция допущенных ошибок во время быстрого роста за последние годы, а тенденции следуют за общей экономической обстановкой не только в Болгарии, но и во всем мире. Рынок на данный момент спокоен, дает хорошие возможности благодаря более разумным ценам и лучшим условиям предложения качественной недвижимости. Каждый, кто хочет и у кого есть возможность приобрести недвижимость, может спокойно и информировано сделать это.

---
Авторское право: 2010 Bulgarian Properties Ltd. Все права защищены. Для дополнительной информации или совета, пожалуйста, свяжитесь с нами по тел. : +359 2 9 11 50 или по эл. почте: info@bulgarianproperties.com. Использование данной статьи со стороны третьих лиц допускается только при наличии надлежащей цитаты из источника www.BulgarianProperties.com и Автора статьи. Данные в этом материале собраны Автором и Bulgarian Properties Ltd. и представлены только с информативной целью. Мы приложили все усилия для обеспечения точности данных. Однако, Bulgarian Properties Ltd. не может нести ответственность за утрату или повреждение в результате решений, сделанных на основе этой статьи.
© Bulgarian Properties Ltd. 2010.