Болгария. Зафиксирован первый минимальный рост цен на квартиры с начала кризиса

Материал Полины Сотйковой - оперативного директоро и директоро отдела «Анализы и обзоры» БОЛГАРИАН ПРОПЕРТИС для журнала «Ваш дом за рубежом», 29.07.2012

Второй квартал нынешнего года оказался динамичен, с колебаниями в количестве сделок. В апреле рынок был менее активным, затем последовал активный май, когда были отмечены наиболее высокие объемы сделок с момента начала кризиса, а в июне активность уменьшилась и сконцентрировалась преимущественно на морских курортах, что характерно для этого периода года.

Курортную недвижимость приобретают в основном русские – молодые семьи с детьми, люди предпенсионного и пенсионного возраста. Их интерес направлен в основном на морские курорты. Продавцы преимущественно британцы и ирландцы, которые продают себе в убыток на 50-70%. Перепродажи иностранных владельцев занимают значительную долю продаж курортных апартаментов. Покупатели городских квартир – в основном болгары, преимущественно люди в активном возрасте, которые ищут жилье или хотят переехать в более просторную квартиру.

В целом, данные рынка недвижимости за второй квартал 2012 г. показывают, что стабилизация цен продолжается, предложение разнообразно и сохраняется общий объем сделок на уровнях того же периода прошлого года.

Если сравнивать усредненные цены по Болгарии за первое полугодие 2012 г. с ценами первой половины 2011 г., то спад в среднем составляет около 5%, так как спад цен в прошлом году в это время продолжался и приостановился к концу года.

Основные моменты:
• Продажи на море выросли примерно на 20% в годовом исчислении
• Интерес к зимним курортам в летнем сезоне из-за низких цен и выгодных предложений
• Произошла активизация рынка домов в сельской местности в пригородах крупных городов и недалеко от моря
• Основные покупатели – русские и болгары

Курортная недвижимость
В основном продаются маломерные квартиры и студии площадью 30-40 кв.м., так как это означает и более низкую общую цену. Интерес направлен на меблированные квартиры в работающих комплексах, а расстояние от морского берега не является столь решающим фактором – клиенты готовы сделать компромисс во имя более низкой цены. Цены на купленные курортные апартаменты редко превышают 30 000 евро – это относится как морским, так и горнолыжным курортам.

На морских курортах продолжается интерес преимущественно со стороны российских покупателей, которые приобретают недвижимость в основном в районе Южного побережья Черного моря – Солнечный берег, Поморие, Равда и др. курорты.

Средняя цена квартир на Солнечном берегу за вторую четверть по данным БОЛГАРИАН ПРОПЕРТИС составляет 740 евро за кв.м., а сделки заключаются по цене в среднем 475 евро за кв.м. (при 440 евро за кв.м. в первой четверти 2012 г). За последние месяцы рынок на Солнечном берегу отмечает положительную ценовую тенденцию.

Недвижимость в сельской местности
Средняя цена проданных сельских домов во второй четверти 2012 г. составляет 17200 евро. Прошедшие месяцы были довольно активными в отношении продаж недвижимости в сельской местности, их объем вырос по сравнению с первой четвертью. Основной интерес был направлен на сельскую недвижимость недалеко от Бургаса, Пловдива, Старой Загоры и Велико Тырново. Интерес есть и к району Ямбола, где есть много отремонтированных домов в сельской местности по выгодным ценам. Наблюдается интерес молодых семей к участкам под застройку в пригородах крупных городах, где они хотят строить современные и удобные дома по своему вкусу.

Усредненные цены проданных сельских домов за вторую четверть года по регионам:
• Область Бургас – 32 200 евро
• Область Пловдив – 10 540 евро
• Область Ст. Загора – 16 000 евро
• Область Велико Търново – 20 100 евро
• Область Плевен – 3 000 евро
• Область Ямбол – 12 000 евро

Немного статистики
Данные Национального Института Статистики (НСИ) о ценах на квартиры в муниципальных городах страны за вторую четверть 2012 г. указывают, что впервые с начала кризиса усредненная цена недвижимости в Болгарии отмечает слабый положительный рост в размере 0,2% в 3-месячном исчислении.

Это подтверждают и данные БОЛГАРИАН ПРОПЕРТИС, полученные в результате анализа рынка недвижимости Болгарии во второй четверти 2012 года. Согласно этим данным, цены на недвижимость остаются без изменений за прошедшие месяцы, и тенденция стабилизации рынка недвижимости, начавшаяся во второй половине 2011 г. продолжается.

Средние цены на апартаменты в Болгарии упали номинально на 1,6% по сравнению с предыдущей четвертью, и на 6,4% по сравнению со второй четвертью 2010 г. Реальный спад усредненных цен на квартиры с учетом инфляции составляет 1,9% по сравнению с предыдущей четвертью и 9,5% в годовом исчислении (по сравнению с той же четвертью 2010 г.).

Положительная новость – даже самые большие спады в 3-месячном исчислении не превышают 5%, а в половине крупных городов цены на квартиры выросли в прошлой четверти от 0,5% до 3%.

В годовом исчислении (по сравнению со второй четвертью 2011 г.) цены на апартаменты упали в среднем на 2,6%. Реальный спад усредненных цен на квартиры с учетом инфляции составляет 0,11% по сравнению с предыдущей четвертью и 4,36% в годовом исчислении (по сравнению с той же четвертью 2011 г.).

Согласно данным Национального Института Статистики (НИС), средняя цена квартиры в областных городах Болгарии во второй четверти 2012 г. составила 453 евро за кв. м. (на 1 евро дороже, чем в предыдущей четверти), а цены в Софии продолжают быть наиболее высокими в крупных городах.

Вот и данные об апартаментах в крупных городах страны за период апрель-июнь 2012 г.:
• София – 745 евро/кв.м.
• Варна – 730 евро/кв.м.
• Пловдив – 486 евро/кв.м.
• Бургас – 588 евро/кв.м.
• Стара Загора – 454 евро/кв.м.
• Руссе – 445 евро/кв.м.
• Велико Тырново – 364 евро/кв.м.

Согласно данным НИС, цены на квартиры в Софии во второй четверти 2012 упали номинально на 0,54% по сравнению с предыдущей четвертью, в годовом исчислении спад составляет 0,57%. С учетом инфляции цены на квартиры в Софии упали на 0,82% по сравнению с предыдущей четвертью и на 2,36% по сравнению с тем же периодом прошлого года.

Накопленный номинальный спад цен на квартиры в муниципальных городах за прошедшие годы с начала кризиса составил 37,58%, в Софии - 41%. Накопленный реальный спад цен (с учетом инфляции) с момента начала кризиса до сих пор составляет -42,87% в среднем по стране, а в Софии – 46%.

Номинальное и реальное изменение цен по сравнению с предыдущей четвертью 2012 г.:
• София – номинальный рост (-0,54%) и реальный рост (-0,82%)
• Варна – номинальный рост (-0,69%) и реальный рост (-0,97%)
• Пловдив – номинальный рост (+2,66%) и реальный рост (+2,38%)
• Бургас – номинальный рост (-0,64%) и реальный рост (-0,66%)
• Стара Загора – номинальный рост (+1,41%) и реальный рост (+1,13%)
• Русе – номинальный рост (+1,1%) и реальный рост (+0,82%)
• Велико Тырново – номинальный рост (+3,11%) и реальный рост (+2,82%)

Номинальное и реальное изменение цен по сравнению с той же четвертью предыдущего года:
• София – номинальный рост (-0,57%) и реальный рост (-2,36%)
• Варна – номинальный рост (-5,28%) и реальный рост (-6,99%)
• Пловдив – номинальный рост (-0,72%) и реальный рост (-2,5%)
• Бургас – номинальный рост (-1,02%) и реальный рост (-2,8%)
• Стара Загора – номинальный рост (+0,74%) и реальный рост (-1,08%)
• Руссе – номинальный рост (-1,46%) и реальный рост (-3,23%)
• Велико Тырново – номинальный рост (-2,11%) и реальный рост (-3,87%)

Мы ожидаем, что третья четверть будет довольно активной для морских курортов. Этому поспособствует активных летний сезон, низкие цены на авиарейсы из России в августе и сентябре и множеству заявок на смотры недвижимости на конец лета и начало осени.

На основе данных первой половины года можем заключить, что мы не увидим серьезных изменений на рынке недвижимости в 2012 г. Негативным фактором для рынка остается неизвестность вокруг ситуации с еврозоной. На фоне медленного и неуверенного экономического восстановления, на данный момент рынок недвижимости развивается относительно благоприятно. Ожидаем, что цены на недвижимость в 2012 г. реализуют минимальный годовой спад в границах от 3 до 5%, а объемы сделок останутся схожими с теми в прошлом году.


  прочитайте больше статьи