Жилищният пазар в София в края на 2019 г. и прогноза за 2020 г.

Това е най-новият ни анализ за София, който имахме възможност да представим в предаването "В развитие" по Bloomberg TV (видео).
---

Приключва една изключителна година за имотния пазар в София със стабилни цени, нараснали обеми продажби и отлична достъпност на жилищата.

Още в началото на тази година имотният пазар в София превключи на по-висока скорост и тази тенденция се запазва и до момента, като последното тримесечие ще бъде особено силно за пазара.

Темпът на нарастване на цените на имотите очаквано затихна и на практика през тази година имаме непроменени цени на база реално сключени сделки. В допълнение към стабилните цени, всички фактори, които влияят върху пазара, са със силно положително въздействие и резултатите от това са силен пазарен подем и положителни перспективи за развитие и през следващите години.

Основните акценти от годината са:

- Задържане на цените на достигнатите пазарни нива
- Увеличение на обемите продажби
- Рекордно добра достъпност на имотите
- Исторически най-ниски лихвени проценти по кредитите
- Нарастващи доходи и рекордно ниска безработица
- Стабилизиране на обема на ново строителство и по-умерено нарастване на новоиздадените разрешителни за строеж на нови жилищни сгради
- По-умерено нарастване на обема новоотпуснати жилищни кредити
- Тотален превес на новото строителство в предпочитанията на купувачите
- Разширяване на периметъра на търсене и на предлагане, което доведе до по-голяма активност във всички райони на София

Средни цени и годишно изменение

Данните на BULGARIAN PROPERTIES сочат, че цените в София на база сключени сделки остават без изменение спрямо година по-рано. Средната цена на продадените жилища в София през 3-тото тримесечие на 2019 г. е 1 088 евро/кв.м. при 1 090 евро/кв.м. за същия период на миналата година.



Това е достатъчно показателно, за да потвърди очакваното от нас забавяне на нарастването на цените и достигане до плато, за което споменахме в анализа ни от началото на тази година.

Средната крайна покупна цена на жилищата в София е 89 307 евро при 86 260 евро за същия период на миналата година. През последните няколко години средната покупна цена се движи около 90 000 евро с изменения около тази сума в зависимост какъв тип жилища преобладават в покупките през даденото тримесечие.

Достъпност

Показателят за достъпност на цените измерва съотношението на цената на жилищата на кв.м. към средната месечна заплата в столицата, като показва колко месечни заплати са необходими за покупката на 1 кв.м.



За третото тримесечие на 2019 г. стойността му е 1.25, което означава, че са нужни 1.25 средни софийски заплати за покупката на 1 кв.м. През 2019 г. измерваме най-ниската стойност на този показател за последните 10 години, следователно през тази година имотите в София са най-достъпни за купувачите. Това се дължи едновременно на забавянето на ръста на цените и на продължаващо нарастване на доходите, което за София е около 13% на годишна баз.

Коефициентът за достъпност е доста под пиковата си стойност от 2008 г., когато се изискваха 3.5 месечни заплати за покупката на 1 кв.м. жилищна площ в София.

Жилищно кредитиране

Ипотечните кредити представят друг аспект от достъпността на имотите чрез достъпността до банково финансиране за тяхната покупка.

И по този показател имотите в момента са най-достъпни за цялата история на жилищното кредитиране в България, тъй като в момента лихвените проценти по кредитите са на исторически най-ниските си нива средно около 3% за третото тримесечие на 2019 г. и се очаква тези нива да се запазят и през следващата година.



Обемите на новоотпуснатите жилищни кредити продължават да нарастват и през 3-тото тримесечие достигнаха над 900 млн. лв., което е сравнимо с показателите от 2007/2008 г. Но към момента икономическата ситуация е много по-различна, брутният вътрешен продукт е значително по-голям и като дял от него новоотпуснатите жилищни кредити са под 3%, докато през 2007/2008 обемът им надвишаваше 6% от БВП.



За 9-те месеца на 2019 г. новоотпуснатите ипотечни кредити са нараснали с около 4.2% на годишна база, което е под нивата на растеж от предходните години и е по-скоро умерено нарастване, следващо темпа на икономически растеж.

Ново строителство

Издадените нови разрешителни за строеж на жилищни сгради в София през 2019 г. за първите 9 месеца остават на същите нива като 2018 г., като разликата е в това, че през 2019 г. сградите са с около 10% повече жилища в тях и с по-голяма застроена площ с около 8.5%.



Това е значително успокоение на темпа на нарастване на фона на ръст на новоиздадените разрешителни от 26% през 2018 г., така че и от страна на предлагането имаме стабилизация на постигнатите нива и много по-плавно нарастване.

През цялата 2019 г. сградите ново строителство в София се радваха на много силен интерес, като той дори надвиши този от предходните години.

По данни на BULGARIAN PROPERTIES новото строителство вече съставлява 90% от сключените сделки.

Обеми продажби

Според данните на Агенцията по вписванията през 3-тото тримесечие на 2019 г. в София са вписани 6 874 имотни продажби при 6 376 за същия период на 2018 г., което е ръст с около 8% на годишна база.



Въпреки колебанията в статистиката поради липсата на вписване на предварителни договори за имоти ново строителство през предходни периоди, когато дори се отчиташе спад в продажбите, се вижда, че тези продажби вече започват да се отразяват и да добавят към стойностите на обемите продажби.

Предпочитани квартали и цени на имотите в тях

Развитието на новите проекти продължи от там, където беше спряло преди 10 години, а именно в районите по южната дъга на околовръстното шосе. И в сегашния цикъл на подем те бяха първите, които получиха развитие и да привлякоха интереса на купувачите. Заедно с това тече и процес на подобряване на инфраструктурата и на наличните удобства и услуги в тях. Колкото и минуси да имаха квартали като Манастирски ливади, Витоша и други, безспорен факт е, че те са южни квартали, близо до Витоша, близо до центъра и до основни точки от града и поради тези причини те пак заемат топ позиции в търсенето на купувачите, а с времето и средата им се подобрява.

От друга страна, тече процес по засилен инвестиционен интерес към северните и западните квартали, където метрото дава значителни предимства, има налични терени и където има огромен потенциал за развитие на нови проекти. Това води до по-голяма склонност на купувачите да преосмислят търсенето си, да разглеждат все по-голям периметър от квартали, да дават шанс на нови райони с по-ниски цени на имотите. В резултат, кварталите, към които купувачите проявяват интерес през тази година, са доста по-разнообразни и обикновено те са движени от един или няколко големи проекта, даващи цялостно нов облик на района.

Наблюденията на BULGARIAN PROPERTIES сочат, че кв. Банишора успя да дръпне значителен интерес с хитовия комплекс Park View Residence, който предлагаме ексклузивно и 2/3 от който успяхме да продадем за 10 месеца (200 от 300 жилища).

Манастирски ливади излезе напред и се нареди в челната тройка с активните ни продажби на жилища в AМur Residence, както и в други сгради ново строителство. Манастирски ливади постепенно се връща в полезрението на купувачите заради централното си местоположение по бул. България и близо до Витоша.

Кв. Витоша остава сред най-предпочитаните квартали за купувачите заради близостта до централни булеварди, бизнес центрове, Витоша, както и заради отличните проекти за затворени комплекси с ниско застрояване, които се предлагат на пазара. Един от тези проекти е бестселърът ни - комплекс Модера Резидънс, чието строителство е към своя край, а наличните жилища са силно ограничени.

Следващ в списъците на купувачите е кв. Кръстова вада, където водеща роля за привлечения интерес има знаковият комплекс Vitosha View, в който напредва строителството на 5-тата сграда.

Активно се търгуваха жилища и в ж.к. Люлин 2, където на пазара е единствената сграда ново строителство с Акт 16, която се предлага на цени между 650 и 700 евро/кв.м.

Останалите популярни за покупка квартали в София Дианабад, Младостите, Малинова долина, както и някои по-крайни квартали като Връбница.

Средните цени в най-популярните квартали през 3-тото тримесечие на 2019 г. са:

• Банишора – 985 евро/кв.м.
• Манастирски ливади – 1 042 евро/кв.м.
• Витоша – 990 евро/кв.м.
• Кръстова вада – 1 308 евро/кв.м.
• Дианабад – 1 296 евро/кв.м.
• Люлин 2 – 688 евро/кв.м.

Параметри на закупените жилища

През 3-тото тримесечие на 2019 г. закупените жилища са предимно двустайни. Те съставляват 65% от закупените жилища, а 30% са тристайни.

Средната площ на закупените жилища е 81 кв.м. – спада от 89 кв.м. в началото на годината заради нарастването на дела на двустайните апартаменти.

Най-купувани са жилищата на 4-ти етаж, като обаче забелязваме засилване на интереса към високите етажи.

В момента на пазара има проекти с по 10 и повече етажа, от които се откриват страхотни гледки от високите етажи и купувачите оценят все повече възможността да живеят на високо, сред повече простор и светлина, гледки и далеч от градския шум. Със съвременните системи в сградите неудобствата, свързани с високите етажи, отстъпват пред възможностите, които те предлагат.

Другото интересно от 3-тото тримесечие, че намалява срокът за реализация на имотите – изисквали са се средно 93 дни или точно 3 месеца за продажбата на имот в София. Във всички комплекси, които предлагаме на пазара, забелязваме доста бърз темп на продажба на жилищата. Тази тенденция показва устойчиво и ритмично абсорбиране на предлаганетo, а това говори за пазар, който все още е далече от насищането.

И през тази година се запазва засиленият интерес към затворени комплекси със собствени градини и паркове, зеленина, детски площадки и зони за отдих на живущите. Младите семейства често предпочитат покупка на жилище на партера, което да върви с малко дворче. Комплекси, които са решени без автомобилен трафик и са с подземно паркиране, са сред обещаващите най-добър комфорт за семействата и техните деца.

Перспективи за 2020 г.

През последните месеци на годината имотният пазар в София, а и в страната като цяло, превключи на още по-висока скорост и ставаме свидетели на едно страхотно оживление в оставащите броени седмици до края на годината, което затвърждава цялостното позитивно усещане за пазара и за перспективите пред неговото развитие.

При общи очаквания и прогнози за продължаващ икономически растеж, оставащи ниски лихвени проценти по кредитите, растящи доходи и рекордно ниска безработица няма как да очакваме нещо различно от продължаващ подем на имотния пазар и през 2020 г.

Според нас 2020 г. ще бъде много подобна на 2019 г. – с минимални изменения на цените, стабилност на имотния пазар и голяма активност и обем от сделки. През следващата година ще имаме възможност да станем свидетели на зрял имотен пазар с плавни изменения, но с голям интензитет на обемите и усещане за стабилност и ликвидност, каквито не сме имали през последните 10 години.

Ще продължи да има голямо разнообразие и отлично предлагане на всякакви видове имоти при на практика непроменени цени и с много по-добри доходи, заетост и още по-ниски лихвени проценти по ипотечните кредити.

Лихвените проценти по кредитите по принцип са основният двигател на развитието на имотния пазар, но поради тяхното почти изчерпано движение надолу, в бъдеще все по-силно влияние ще започнат да оказват другите макрофактори и най-вече факторите от пазара на труда и демографските фактори, свързани с вътрешната трудова миграция.

Тенденцията е доходите на населението да продължат да нарастват поради конвергенцията с европейските доходи и нуждата от квалифицирана работна ръка, следователно по-голямо внимание трябва да се обръща на безработицата. Повишението й от сегашните рекордно ниски нива ще даде ранен сигнал за обръщане на тенденциите на имотния пазар. Засега това изглежда като далечна перспектива, но следва да се наблюдава внимателно като процес.

Вижте всички наши имоти за продажба в София

Вижте колко струва ваш имот в София или страната

Продайте имот с нас!