Демографические факторы и болгарский рынок недвижимости

5.04.2011 г. Национальный Институт Статистики (НСИ) объявил первоначальные данные проведенной в феврале 2011 г. переписи населения и жилищного фонда в Болгарии.

Демографические факторы, среди которых прирост населения, внутренняя миграция, возрастная структура и др., считаются фундаментальным фактором, определяющим тенденции на рынке жилой недвижимости и движение цен на недвижимость в долгосрочном плане. Эти данные представляют интерес при составлении анализов болгарского рынка недвижимости, так как прослеживается, оказывают ли они влияние на рынок и в Болгарии. Недавно компания БОЛГАРИАН ПРОПЕРТИС опубликовала обзор болгарского рынка недвижимости за прошедшие 10 лет, и теперь данные переписи помогут нам вывести взаимосвязи между демографическими тенденциями и рынком недвижимости в Болгарии.

Первоначальные данные НСИ указывают, что 73% населения Болгарии живет в городах, а 27% - в селах. За последние 10 лет население Болгарии уменьшилось на свыше 580 000 человек или примерно на 7%. Именно в областных городах заключаются между 55% и 60% от общего числа продаж объектов недвижимости в Болгарии за последние годы по данным Регистрационной службы, выведенные БОЛГАРИАН ПРОПЕРТИС.

Мы проследим данные о регионах с наибольшим приростом и о тех с отрицательным приростом, а также и об объемах сделок и ценах на недвижимость, чтобы вывести взаимосвязи между демографическими факторами и рынком недвижимость.

В пяти областях Болгарии НСИ отмечает положительный рост населения вследствие миграции внутри страны за последние 10 лет. Это София (столица) и области Пловдив, Варна, Бургас и Велико Тырново. Эти области и наиболее густозаселенные в стране.

Данные Регистрационной службы показывают, что именно в городах, которые являются административными центрами этих областях, заключаются больше всего сделок купли-продажи недвижимости. Доля продаж в этих областных городах по отношению к общему объему продаж в областных городах страны за прошедшие годы варьирует: София - 20-25%; Пловдив – 10-11%; Варна – 8-11%; Бургас – 4-7%; Велико Тырново – 3%. В общем это образует около 50% от общего объема продаж объектов недвижимости в областных городах.

С точки зрения цен на квартиры в вышеуказанных городах с положительным приростом – они наиболее высокие в страни по данным НСИ за 2010 г: София – 1568.81 BGN за кв.м. (примерно 808 Eвро/кв.м.); Пловдив – 1036.39 BGN за кв.м. (примерно 534 Евро/кв.м.); Варна – 1579.03 BGN за кв.м. (примерно 813 Евро/кв.м.); Бургас – 1196.34 BGN за кв.м. (примерно 616 евро/кв.м.); Велико Тырново – 817.82 BGN за кв.м. (примерно 616 Евро/кв.м.). Из всей страны лишь в Софии, Пловдиве, Варне и Бургасе цены на квартиры превышают 1000 BGN за кв.м. (примерно 515 Евро/кв.м.)

В тех же самых областях с наибольшим приростом населения вследствие внутренней миграции, цены на недвижимость в сельской местности наиболее высокие – цены в среднем между 15 000 и 20 000 Евро по данным БОЛГАРИАН ПРОПЕРТИС на основе реально заключенных сделок за 2010 г.:

• Села в районе Софии – 17 900 евро
• Район Бургас – 26 400 евро
• Район Варна – 15 500 евро
• Район Пловдив – 18 000 евро
• Район В.Тырново – 17 150 евро

• Район Ст. Загора – 13 900 евро
• Район Ямбол – 13 300 евро
• Район Кырджали – 11 300 евро
• Район Плевен – 7 800 евро
• Район Видин – 6 800 евро
• Район Монтана – 4 900 евро

Семь крупнейших городов Болгарии с численностью населения свыше 100 000 человек:

1. г. София – 1 270 284 человек – +16.4%
2. г. Пловдив – 331 796 человек – -1.9%
3. г. Варна – 330 486 человек – +5.6%
4. г. Бургас – 197 301 человек – +2.6%
5. г. Руссе – 146 609 человек – -9.2%
6. г. Стара Загора – 136 363 человек – -4.9%
7. г. Плевен – 106 011 человек – -13%

Статистика показывает, что лишь в трех из крупнейших городах Болгарии есть положительный прирост населения - София, Варна и Бургас, в то время как рост числа население в регионах страны в результате внутренней миграции, включает и области Пловдив и Велико Тырново. Это обуславливает наличие более динамичного рынка и более высоких цен на недвижимость в городах София, Варна и Бургас.

Во всех остальных областях страны число населения уменьшилось, на более чем на 20% уменьшилось население в районах Враца, Видин и Монтана. Доля продаж объектов недвижимости в этих областных городах между 1- 3% от общего объема продаж в областных городах, а цены на недвижимость среди наиболее низких в Болгарии - около 600-700 BGN за кв.м. (примерно 309-370 Евро/кв.м.) за квартиры в областных городах и в среднем 4000-6000 Евро за дома в сельской местности в данных регионах.

Из указанных данных о приросте населения, объемах продаж объектов недвижимости и средних ценах на недвижимость можно увидеть прямую взаимосвязь между приростом населения и ценами на недвижимости и объемами сделок. Из этого следует, что демографические факторы являются определяющими для тенденций на рынке недвижимости в Болгарии в долгосрочном плане. Несмотря на то, что на рынок недвижимости оказал большое влияние иностранный спрос и прямые иностранные инвестиции во время восходящего цикла, в долгосрочном плане демографические факторы в самой Болгарии также играют существенную роль фактора, определяющего цены на жилую недвижимость и рыночные тенденции.

На основе вышесказанного мы можем сделать вывод о том, что в последующие годы основная активность на рынке недвижимости в Болгарии и наибольший потенциал роста цен будет сконцентрирована в регионах с наибольшим числом и приростом населения вследствие внутренней миграции – города и регионы годов София, Варна, Пловдив, Бургас и Велико Тырново.

Ведущая роль в определении рыночных тенденций, наибольшей доли продаж и наиболее высоких цен на недвижимость сохранится за столицей Софией – это и наиболее многочисленный город с наибольшим приростом населения за последние 10 лет.

Авторское право: 2011 Bulgarian Properties Ltd. Все права защищены. Для дополнительной информации или совета, пожалуйста, свяжитесь с нами по тел. : +359 2 9 11 50 или по эл. почте: info@bulgarianproperties.com. Использование данной статьи со стороны третьих лиц допускается только при наличии надлежащей цитаты из источника www.BulgarianProperties.com и Автора статьи. Данные в этом материале собраны Автором и Bulgarian Properties Ltd. и представлены только с информативной целью. Мы приложили все усилия для обеспечения точности данных. Однако, Bulgarian Properties Ltd. не может нести ответственность за утрату или повреждение в результате решений, сделанных на основе этой статьи.
© Bulgarian Properties Ltd. 2011


  Прочитать другие новости