Годовой анализ болгарского рынка недвижимости за 2008/2009

Анализ основывается на данных о сделках с недвижимостью, совершенных БОЛГАРИАН ПРОПЕРТИС в 2008 г., в сравнении с 2007 г. Данные Национального Статистического Института подтверждают наш обзор рынка.

2008 г. – меньше сделок, увеличение цен на недвижимость на 26%. 2009 – год для выгодного приобретения недвижимости. Так в общем можно описать тенденции на рынке недвижимости.


КОЛЕБАНИЕ ЦЕН И СРЕДНИЕ ЦЕНЬI НА НЕДВИЖИМОСТЬ В 2008 Г.

2008 г. был годом больших ожиданий, что кредитный кризис, переросший позже в финансовый, не коснется Болгарию или если коснется, то незначительно. Именно поэтому в течение первых девяти месяцев года рынок недвижимости развивался почти без сотрясении и были заключены хорошие сделки. Последние 3 месяца года, однако, оказались кризисными для рынка недвижимости и для болгарской экономики в целом, и это оказало серьезное негативное влияние на рынок недвижимости. За эти 3 месяца рынок почти застыл, в основном, из-за того, что клиенты медленнее принимали решения о покупке недвижимости. Покупатели и продавцы превратились в нанимателей и наймодателей жилья, ожидающие посмотреть, что же принесет им новый год.


Сделки с недвижимостью в 2008 г. совершались по ценам выше в среднем на 26% в сравнение с ценами в 2007 г. – эта тенденция продолжилась до октября. После этого рынок настолько сократил обороты, что нельзя сделать реальную статистику цен, но все-таки можем сказать, что цены совершенных сделок упали на 15-20% в сравнение с ценами первых девяти месяцев 2008 г.

Более высокие цены совершенных сделок обуславливаются предпочтениями покупателей к недвижимости более высокого класса с более высоким качеством – это основная тенденция в спросе на недвижимость, начавшаяся в 2008, и продолжающаяся и до настоящего времени. Наряду со спросом на недвижимость самого высокого ценового сегмента, в 2008 наблюдался спрос и в самом низком ценовом сегменте.

Объем сделок с недвижимостью сократился на 40% в 2008 по сравнению с предыдущим годом. Это показывает статистика БОЛГАРИАН ПРОПЕРТИС. Сокращение количества сделок варьирует в зависимости от района. Продажи в Банско, Пампорово и Боровец сократились на 80% в 2008 по сравнению с 2007. Сокращение количества сделок на Черноморских курортах – в рамках около 30%. Все это привело к коррекции ценовых уровней и в настоящее время на рынке есть много привлекательных предложении на морских и горнолыжных курортах по выгодным ценам, подходящие для долгосрочной инвестиции.

В отличие от курортов, в Софии количество сделок сократилось на 33%, в Пловдиве – на 50%, а в Бургасе – на 31%. Есть районы как Видин, где спад объема сделок за 2008 составил только 15% по сравнению с 2007 г.

Средние цены купленной недвижимости в Софии увеличились в среднем на 18.5% в сравнении с 2007 г., когда как наибольший рост цен наблюдался в третьем квартале 2008 г., после чего наступил застой в продажах, приведший к 20% снижению цен на реально совершенные сделки за последние 3 месяца 2008 г. Средняя цена купленной недвижимости в Софии в 2008 составила 96 200 евро. Недвижимость в маленьких населенных пунктах вблизи столицы продавались по цене около 29 500 евро.

Все еще по высоким ценам были реализованы сделки с недвижимостью в Варне – по средней цене 107 500 евро. Недвижимость около Варны в селах на берегу моря продавались в среднем по 31 300 евро. С января до середины года наблюдался рост цен на недвижимость, как в городе Варна, так и так в населенных пунктах около Варны. Этот рост замедлился и остановился в последние месяцы года, когда как некоторые из строителей начали снижать цены или проводить рождественские и новогодние акции.

Апартаменты в Пловдиве продавались в среднем по цене 50 800 евро, а сельские дома вблизи города – по 17 300 евро, что на 24 % больше в сравнении с ценами сельских домов в районе в 2007.

Средние цены проданной недвижимости в Банско составили 66 000 евро, в Пампорово – 77 000 евро, на Солнечном берегу и курортах южнее от Бургаса покупатели платили в среднем 28 000 евро, а по северному Черноморию – Золотые пески и др. – в среднем по 110 000 евро. Эти данные доказывают, что у оставшегося небольшого количества покупателей в курортах есть интерес к роскошной недвижимости в комплексах с удобствами, вблизи лыжных трасс или моря, что обуславливает более высокие цены покупок на фоне падающих цен на курортную недвижимость в непривлекательных частях курортов.

Средние цены сельской недвижимости не показали больших изменений по сравнению с 2007. За недвижимость в селах, расположенных западнее от моря в районе Бургаса, покупатели платили в среднем по 28 800 евро. В районе Видина сельские дома продавались по цене 12 500 евро, а недвижимость около Велико Тырново – 14 200 евро. На юго-востоке популярная среди иностранцев деревенская недвижимость около города Елхово продавалась за 16 300 евро.

НАИБОЛЕЕ ВОТРЕБОВАННЬIЕ РАЙОНЬI КЛИЕНТАМИ БОЛГАРИАН ПРОПЕРТИС

В 2008 БОЛГАРИАН ПРОПЕРТИС реализовала наибольшее количество сделок в Бургасской области, включая Солнечный берег и другие курорты в этом районе. Вслед за Бургасом по количеству сделок следует София, Варна и Пловдив.

Наиболее востребованная недвижимость в Софии находится в и около центра города и в районе Лозенец. За ними следует недвижимость в районах, расположенных вдоль бул. Болгария, а также в самых южных районах – Бояна, Драгалевцы.

Что касается морских курортов наиболее предпочитаемыми все еще остаются Солнечный берег, а также Созополь. Характерно, однако, что недвижимость в плохом месте и вдалеке от моря почти не продается, хотя в прошлом году мы были свидетелями цен 450-500 евро в таких зонах на Солнечном берегу. Покупатели определено уже ориентируются на недвижимость на первой линии у моря и пляжа или в 5 минутах ходьбы от моря.

Недвижимость в северное части болгарского Черноморья, хотя и дороже, также привлекла значительное количество покупателей – болгаров и иностранцев.

Что касается недвижимости в сельской местности, клиенты БОЛГАРИАН ПРОПЕРТИС проявили наибольший интерес к домам, расположенным вблизи городов Пловдив и Стара Загора – там есть большое количество интересных и хорошо обустроенных сел, которые предлагают хороший стандарт жизни, и в то же время находятся вблизи городов. Сельская недвижимость вблизи моря и около Варны и Бургаса также была очень популярна среди покупателей недвижимости в 2008 г.

ПО НАЦИОНАЛЬНОСТИ

Наряду с болгарскими покупателями, которые традиционно обеспечивают около половины сделок с недвижимостью, покупатели из Великобритании составили основной процент сделок БОЛГАРИАН ПРОПЕРТИС в 2008, хотя доля сделок с британцами уменьшилась с 50% в 2007 г. до 30% в 2008. Они предпочли преимущественно районы около Пловдива, Стара Загоры, Монтаны, Видина и Елхово.

Русские клиенты также составили большую часть покупателей БОЛГАРИАН ПРОПЕРТИС. Они инвестировали в основном в элитную недвижимость в больших Черноморских курортах.

Другой ярко выраженной группы по национальности среди покупателей не было. Недвижимость в Болгарии покупали граждане почти всех европейских стран.

СПРОС НА НЕДВИЖИМОСТЬ В ТЕЧЕНИЕ ПОСЛЕДНИХ 3 МЕСЯЦЕВ

Покупатели все еще находятся в выжидающей позиции, но проявляют интерес в основном к апартаментам в Софии, Варне, Бургасе и Пловдиве. Это относится в основном к болгарским покупателям. Интересно то, что значительный процент спроса концентрируется и на сельской недвижимости вблизи моря, в горных районах или около больших городов в центральной части Болгарии.

Иностранные покупатели очень отличаются по своим предпочтениям – они интересуются элитной недвижимостью в Софии, Варне и курортах, а также дешевой недвижимостью по всей Болгарии, подыскивая выгодные сделки.

Интересно то, что спрос все еще не совпадает с предложением в ценовом выражении – покупатели ищут недвижимость дешевле на 15-25% в сравнении с предлагаемой и сделки заключаются, если продавец склонен сделать скидку.

ПРОГНОЗ БОЛГАРИАН ПРОПЕРТИС ЗА 2009 г.

Мы станем свидетелями изменения конъюнктуры рынка, которое может открыть много интересных возможностей для инвестиции в недвижимость, если действовать разумно и прагматично.

Не было бы правильно делать категоричный прогноз цен на недвижимость в течение 2009 г., так как есть очень много факторов, таких как банковское кредитование, состояние рынка труда в стране, психологический настрой населения, вызванный мировым кризисом и др. и все они оказывают большое влияние на рынок недвижимости.

Основные тенденции будут следующими:
• Цены на недвижимость не будут увеличиваться. Скорее всего, цены на качественную недвижимость задержатся на нынешних уровнях, а цены на некачественную недвижимость, в плохом месте, панельные многоквартирные дома и цены на некоторую курортную недвижимость снизятся до определенного уровня.
• Клиенты станут более требовательными к качеству и параметрам недвижимости, которую ищут.
• Новое строительство будет сведено до минимума, а в строительном бизнесе останется мало застройщиков.
• Многие строительные проекты будут приостановлены или их строительство вообще не начнется. Будут проекты, строительство которых будет заморожено в незавершенном виде.
• Цены стандартных земельных участков под застройку значительно упадут. Это касается и случаев компенсации.
• Рынок будет работать в интересах покупателей, а продавцы будут более дисциплинированными и склонными делать скидки.

РЕГИОНАЛЬНЬIЕ ПРОГНОЗЬI ДИРЕКТОРОВ ОФИСОВ:

Светослав Друмев, директор офиса в Софии::
Инвестиция в недвижимость Софии и в 2009 г. будeт выгодна. Процессы, которые мы наблюдаем в последние несколько месяцев на рынке и являющиеся результатом мирового финансового кризиса, в известной степени „откупорят рынок”. Будет наблюдаться отрезвление, как продавцов, так и покупателей. Это приведет к тому, что на рынке останутся только хорошие проекты, что со своей стороны повысит качество предлагаемых объектов. Я считаю, что инвестиция в качественную недвижимость в настоящее время полностью оправдана и разумна. Цены начнут медленно стабилизироваться и плавно расти где-то в середине года и эта тенденция будет наблюдаться до конца этого года.

Евгений Златев, директор офиса в Варне::
В 2009 г. процент покупателей из русскоговорящих стран в Варне сохранится, но возрастут требования к характеристикам, покупаемых объектов. Доля болгарских покупателей сократится из-за усложненной процедуры кредитования. Цены на недвижимость на окраине города, в старых домах и панельных многоквартирных домах снизятся, когда как цены на недвижимость в самом центре Варны останутся на том же уровне с перспективой увеличения в последующие годы. Продолжит увеличиваться доля аренды по сравнению с продажей недвижимости. Сократится спрос на недвижимость, покупаемой на этапе строительства, из-за ненадежного финансирования со стороны застройщиков и вероятности незавершения проектов, и в связи с увеличением предложения качественных завершенных объектов. Это со своей стороны приведет к увеличению спроса на готовые апартаменты.

Невена Цветкова, директор офиса в Бургасе::
Основным двигателем реализации сделок в городе Бургасе является покупательная способность болгарских покупателей и спрос с их стороны. Он сократился за последние несколько месяцев, в основном из-за ожидания людей, что цены значительно упадут, и у них будет возможность купить недвижимость по очень выгодной цене. Однако, сейчас наблюдается только частичное снижение цен на определенные объекты. Сделки будут заключать покупатели, располагающие наличными средствами, которые ищут недвижимость не для инвестиции, а для постоянного проживания. Востребованным видом недвижимости будут двухкомнатные квартиры в широком центре по хорошим ценам, даже если они и не располагают удобствами и не полностью завершены или отремонтированы и меблированы.

Веселин Петров, директор офиса в Пловдиве::
Цены на квартиры в городе должна будут понизиться на около 20-25%, для того, чтобы соответствовать реальному спросу со стороны покупателей. С ноября 2008 наблюдается тенденция снижения цен, которая до начала года относилась в основном к значительно завышенной в цене недвижимости и объектам, собственники которых хотели быстро их продать. В этом месяце уже большая часть продавцов уменьшают цены или предлагают свою недвижимость в аренду. Спрос на сельские дома и участки около Пловдива остается стабильным – наблюдается интерес, как со стороны болгар, так и со стороны иностранных покупателей. На рынке будет много сельских домов по очень выгодным ценам, которые привлекут внимание покупателей со всей страны, а не только жителей города Пловдив.

Михаил Чобанов, генеральный директор БОЛГАРИАН ПРОПЕРТИС, о курортах Солнечный берег и Банско:
Интерес к курортной недвижимости в самых больших морских и горнолыжных курортах значительно сократился, а в Банско почти замер в 2008 г. Однако, это привело к выгодным ценам и выгодной позиции покупателя при выборе и переговорах о цене. Мы прогнозируем, что в 2009 сохранится тенденция 2008 г., когда наблюдался спрос на качественную и даже элитную курортную недвижимость в комплексах с многочисленными удобствами и уникальным местоположением на первой линии у моря или непосредственно вблизи горнолыжных трасс и гольф-полей.

Для вопросов и комментариев позвоните по тел. +359 2 868 1188 или отправьте нам запрос

  прочитайте больше статьи