Полина Стойкова в статия за Капитал: Какво разкриват 30 000 реални търсения на купувачи

Първото тримесечие на 2026 г. бележи началото на нов етап в развитието на имотния пазар в България, който преминава от период на ускорени сделки (2024-2025 г.) към фаза на нормализация, характеризираща се с по-зряло и рационално поведение на купувачите.

Тази промяна се вижда и в анализ на близо 30 000 реални търсения от януари до март 2026 г., направени през новата AI търсачка на Bulgarian Properties, която позволява на потребителите да описват желания имот със собствени думи.

Анализът показва, че купувачите са станали по-взискателни и информирани, фокусирани върху дългосрочната стойност и ясно дефинирани критерии, което води до по-строга селекция на офертите още на етап търсене. Това се изразява в масовото търсене на имоти "само с Акт 16", "завършен до ключ" и "без оферти на зелено", както и специфични изисквания като "без панел", "без първи и последен етаж" и "с гараж".

Географията на търсенето е доминирана от "ликвидния пентаграм" - София, Пловдив, Варна, Бургаска област и Банско. Същевременно се наблюдава и силна експанзия на интереса към селски и периферни райони, подкрепена от глобалните тенденции за дистанционна работа, екологичен живот и самодостатъчност. Предпочитанията на българските и чуждестранните купувачи до голяма степен съвпадат, като изключението са основно в големите градове, които са център на живот и работа за българите.

Ключовият проблем, който възпрепятства сключването на по-голям обем от сделки, е голямото разминаване между бюджетите, посочвани в търсенията на купувачите, и актуалните пазарни цени, породено от непознаване на пазара след неговото бурно развитие. Това разминаване е често срещано състояние, което исторически изисква няколко месеца за уеднаквяване на вижданията на пазарните участници, за да се задвижи цикълът отново. Успехът занапред ще зависи от способността на предлагането да се адаптира към специфичните нужди на купувачите, включващи високоскоростен интернет, оптимизирани такси за поддръжка и място за паркиране.

БЪЛГАРСКИЯТ КУПУВАЧ:
София като ядро, морето и планината като втори дом, къщата като алтернатива на апартамента

1. София: южни квартали и нарастваща периферия

София продължава да бъде водещият пазар с около 40% от всички търсения за периода, но с ясно изразена вътрешна сегментация. Абсолютен превес имат южните квартали - над 45% от софийските търсения са концентрирани в "Манастирски ливади", "Малинова долина", "Лозенец", Симеоново, Бояна и Драгалевци. Кв. "Лозенец" запазва статуса си на абсолютен връх в потребителските предпочитания, като търсенията там често са съпроводени със специфични изисквания като "без първи и последен етаж", "с гараж", "изложение юг" и "над 120 кв.м."

Вижте нашите оферти в София

Инвестиционни и технологични хъбове: "Изток" и "Младост"
Кварталите в източната част на София - "Младост" (части 1 до 4), "Изток", "Изгрев", "Дианабад", "Полигона", "Мусагеница" и "Дървеница" - привличат купувачи, мотивирани от близостта до основните бизнес райони и транспортни артерии. Търсенето е прагматично, ориентирано към двустайни и тристайни апартаменти с инвестиционна цел или за нуждите на млади професионалисти. Заявките често съдържат изисквания за "доказан инвеститор" и "възможност за покупка на две паркоместа".

Децентрализация и субурбанизация: Столичната периферия
Една от най-категоричните тенденции през 2026 г. е търсенето в столичната периферия и съседните общини. Радиусът на приемливост за всекидневно пътуване се е разширил до 30-40 километра. Потребителите търсят активно парцели и къщи в Банкя, Костинброд, Божурище, Елин Пелин, Горна Малина, Нови Искър, Владая, Герман, Лозен, Бистрица и Панчарево.

Разгледайте имоти близо до София

Този процес се движи от желанието за по-високо качество на живот, по-чист въздух и по-големи жилищни площи на цени, еквивалентни на средноголям апартамент в града. Търсенията за парцели в селата около София (напр. Мрамор, Требич, Волуяк, Гурмазово, Хераково) с цел самостоятелно строителство на сглобяеми или монолитни къщи също бележат връх.

2. Регионалните пазари: различни модели на поведение
Пазарите в останалите три водещи икономически центъра демонстрират висока степен на локална специфика и ясно изразена сегментация на търсенето.

2.1. Пловдив: Втори най-важен пазар

Пловдив затвърждава статута си на втори най-важен пазар, но също така се отличава с изключително консервативен профил на купувача. Почти всяка заявка включва изискване за завършен имот (напр. "само с Акт 16", "без оферти на зелено", "завършен до ключ"). Предпочитаните квартали за покупка на апартаменти са "Тракия", "Христо Смирненски" (особено около мол "Пловдив"), "Младежки хълм", "Каменица" 1, "Мараша", "Захарна фабрика" и "Кючук Париж" ("Южен"). Същевременно, забелязва се съзнателно избягване на определени райони поради презастрояване или инфраструктурни дефицити, като потребителите директно изключват ("без "Кършияка", "Гагарин").

Бюджетите за двустайни апартаменти в Пловдив се концентрират в диапазона 80 хил. - 120 хил. евро, а за тристайни - от 120 хил. до 185 хил. евро, като паркомястото се счита за задължително.

Вижте нашите оферти в Пловдив

Мощна тенденция и тук е търсенето на самостоятелни къщи и парцели в близост до града - в т.нар. "Родопска яка" (Марково, Белащица, Брестник, Първенец, Браниполе, Куклен).

2.2. Варна: Търсене на морска панорама и престиж

Във Варна пазарът се диктува от желанието за престижна локация и панорамни гледки. Най-желаните квартали са "Бриз", "Чайка", "Левски", "Цветен квартал", "Спортна зала" и "Гръцка махала". Купувачите тук разполагат с бюджети между 100 хил. И 150 хил. евро за двустайни апартаменти и до 250 хил. евро за по-просторни имоти. Изрично се търси "тухла, завършен", а етажността е критичен фактор - избягват се първи и последен етаж, освен ако последният не предлага изключителна панорама.

Съществува и голям обем търсения с по-нисък бюджет (до 80 хил. - 90 хил. евро), насочени към квартали като "Възраждане", "Владиславово", "Младост" и "Трошево", както и към южния квартал "Аспарухово", който привлича внимание с по-достъпните си цени и нови проекти.

Периферията на Варна ("Траката", "Евксиноград", "Ален мак", Св. св. "Константин и Елена", както и селата Кичево, Осеново, Близнаци) генерира стотици заявки за къщи с дворове и гледка към морето, с бюджети често надхвърлящи 200 хил. евро.

Вижте имоти във Варна

2.3. Бургас: без "Меден Рудник"

Бургаският пазар е силно сегментиран. Заявките категорично фаворизират кварталите "Лазур", "Изгрев", "Славейков", "Зорница" и "Център". Квартал "Меден рудник" е обект на най-нискобюджетните търсения, но е изрично изключван от клиентите, търсещи среден и висок клас имоти ("без Меден рудник"). Бюджетите в Бургас за двустайни апартаменти са в диапазона 90 хил. - 125 хил. евро, а за тристайни достигат 150 хил. - 180 хил. евро.

Наблюдава се и силен интерес към квартал Сарафово и близките до града села (Банево, Ветрен, Маринка) за закупуване на къщи за целогодишно живеене с бюджети около 120 хил. - 150 хил. евро.

Разгледайте нашите предложения в Бургас

3. Имоти на морето: Възход на Южното Черноморие

Търсенето е насочено към апартаменти в стандартни жилищни сгради в рамките на населените места. Най-предпочитаните локации са Несебър, Поморие, Созопол, Черноморец, Приморско, Равда и Обзор на юг, както и Балчик, Бяла и Каварна на север. "Слънчев бряг" остава силно търсен, но предимно за изключително бюджетни покупки (студиа и двустайни между 30 хил. и 50 хил. евро) или за специфични утвърдени комплекси.

Бюджетите за Южното Черноморие са ясно очертани: до 50 хил. - 60 хил. евро за студио или малък едностаен апартамент и между 65 хил. И 100 хил. евро за двустаен. Изрично се търси "гледка море" и "близост до плажа". Интересна алтернатива, която набира популярност, са търсенията за "парцел с бунгала", "каравана" или "контейнер" по южното Черноморие (особено около Созопол и къмпингите). Това е индикация за търсене на по-екологични и нискобюджетни форми на отдих.

Анализът на текстовите заявки разкрива най-мощната тенденция в сегмента: масовото отхвърляне на затворените ваканционни комплекси. Изрази като "без такса поддръжка", "да не е в комплекс", "жилищна сграда", "без басейн" и "със самостоятелна партида за ток и вода" съпътстват над 80% от търсенията за имоти по Черноморието. Българският купувач е калкулирал дългосрочните разходи за управление в комплексите и ги намира за икономически неоправдани.

4. Планински курорти: Абсолютната доминация на Банско

На пазара на планински имоти Банско категорично доминира, генерирайки многократно повече търсения от Пампорово и Боровец взети заедно. Курортът е възприеман като целогодишна дестинация с отлична инфраструктура и потенциал за капиталова възвръщаемост.

Бюджетите тук са по-ниски от тези на морето: масово се търсят студиа и едностайни апартаменти до 40 хил. - 50 хил. евро и двустайни до 60 хил. - 75 хил. евро. И тук изискването "без такса поддръжка" е критично. Ключов локационен маркер е "близо до лифта/гондолата" (често се посочва до 600 м разстояние).
Търсенето в Разлог и Добринище е също силно застъпено, като алтернатива с по-спокойна среда и минерални извори.

Разгледайте нашите оферти в Банско

5. Селските имоти: устойчива деурбанизация

Търсенето на селски имоти вече не е нишово явление, а структурен тренд. Купувачите търсят не просто имот, а среда - спокойствие, пространство и автономност.

Търсенето на селски имоти е изключително чувствително към цената и се разделя на три основни потока:

• Ултра-бюджетни покупки (до 20 хил. евро): Тези заявки формират огромен дял и са насочени към изоставени къщи, имоти за основен ремонт или празни парцели в икономически по-слабо развити региони. Търсенията визират села в областите Враца, Монтана, Плевен, Видин, Ямбол (особено Елхово и околностите), Шумен, Търговище и Сливен. Основната цел е придобиване на земя и материален актив срещу обезценяване на спестяванията.

• Среден сегмент (30 хил. - 70 хил. евро): В този диапазон се търсят къщи, които се нуждаят от козметичен ремонт, но са годни за обитаване. Фокусът е върху Централна Стара планина и Предбалкана (Габрово, Трявна, Севлиево, Троян, Ловеч), където природата е атрактивна, а цените - разумни. Районите около Велико Търново (Беляковец, Присово, Поликраище, Шемшево) и Стара Загора генерират хиляди заявки.

• Висок сегмент (100 хил. - 250 хил.+ евро): Тук попадат реновирани къщи или ново строителство в радиус до 30-50 км от София, Пловдив и Варна. Заявките изискват модерни удобства, големи дворове (често над 1 дка), гаражи и високо качество на строителството.

Българският купувач през 2026 г. не търси просто "къща на село", а търси специфична екосистема. За него са важни природните дадености, социалната среда и инфраструктурата, като често изискване е и къщата да е автономна - без съседи, с голям двор "къща извън мрежата (off-grid).

Вижте нашите оферти за селски къщи

Еволюция на изискванията:

Профилът на купувача през 2026 г. е завършен от неговите изисквания към самия имот.
• Гаражи и паркоместа: Това вече не е опция, а необходимост. Липсата на паркинг често е причина за отказ от сделка. Купувачите търсят не просто място, а често "двоен гараж" или "паркомясто за две коли".
• Етажност и изложение: Повсеместно е изискването "да не е първи и последен етаж". Купувачите търсят средни етажи (от 2 до 6), южно или югоизточно изложение, и категорично избягват северни изложения. Наблюдават се и изключения - специфични търсения за "последен етаж с огромна тераса/панорама" или "партерен апартамент с прилежащ двор", които се оформят като премиум продукти.
• Строителство: Етикетът "тухла" остава златен стандарт. Ново строителство - Терминът е изрично споменат в огромен процент от запитванията. Панелното строителство се търси почти изключително поради по-ниската цена.
• Пространствени решения: За тристайни и четиристайни апартаменти, купувачите вече имат европейски стандарти: търсят се имоти с поне две бани/тоалетни, големи дневни (над 35 кв.м.), гардеробни помещения и светла височина над стандартната.
• "Готов за нанасяне" / "Без стари мебели": Присъства в над 15% от описателните заявки. Купувачите и най-вече наемателите категорично избягват тежки ремонти и морално остаряло обзавеждане.
• Социална среда: Индивидуални, но много показателни са търсенията, които поставят условия за сигурност - "да няма кражби и лоши взаимоотношения".

Очаквайте продължение на анализа с търсенията на чуждестранните купувачи

Нека представим Вашия имот на нашите клиенти 👇