0
Здравствуйте,
Любимые предложения (0)
Сохраненные поиски
Специально для вас
Уведомления
Подписки
Настройки
Выход
Закрыть

АНАЛИЗ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ ЗА ІІ ЧЕТВЕРТЬ 2010Г.: Рынок подает разносторонние сигналы, спад цен на недвижимость откладывается

2010-07-12   |  Полина Стойкова, Оперативный директор БОЛГАРИАН ПРОПЕРТИС

I. ОБЩИЕ ТЕНДЕНЦИИ РЫНКА

Рынок недвижимости во второй четверти 2010 г. дает разные сигналы. После полугодовой стабилизации объема сделок, с марта месяца начался рост сделок, и появились первые ожидания выхода из кризиса. Однако, в дальнейшем около 10% подписанных предварительных договоров купли объектов недвижимости, провалились из-за выросшей неуверенности по отношению их финансовой стабильности.

Последовал слабый май месяц, число реализованных сделок уменьшилось почти на 60% по сравнению с апрелем. А в июне продажи вернулись на уровни марта и апреля, что приближает к показателям июня 2009г., который был одним из сильных месяцев для рынка недвижимости в прошлом году.

Это V-образное движение рынка и противоположные события, наблюдаемые каждый месяц, заставляет нас думать, что восстановление рынка не будет столь плавным и стабильным, как ранее прогнозировалось. Следующие несколько месяцев будут ключевыми для направления, по которому будет развиваться рынок недвижимости до конца года.

Уже год как рынок показывает схожую активность, держится на одном уровне и не развивается. Шаг вперед наблюдался лишь в снижении цен в 2009 г. За прошедшие полгода обе четверти показывают разные сигналы – спад цен сделок по сравнению с ценами предложений в первой четверти, а потом возврат цен сделок на уровни цен предложений, до показателей 2009 г. во второй четверти. Т.е. с точки зрения активности и цен рынок вернулся в том же положении, в каком находился в прошлом году.

Наши наблюдения рынка недвижимости показывают, что хоть этот рынок состоит из менее ликвидных активов, он исключительно динамичен и мгновенно реагирует на любые экономические и политические новости и тенденции. Неуверенность относительно антикризисных мер правительства и противоречивые сигналы о налоговой политике оказали негативное влияние на рынок недвижимости в мае месяце. Что касается иностранного спроса на недвижимость в Болгарии – он также уменьшился в мае, как результат новостей о греческом кризисе и угроз для европейской экономики. В этом смысле, если европейская экономика, в том числе и болгарская ухудшатся, то это негативно скажется и на рынок недвижимости, который напрямую следует за развитием экономики.

Также рынок недвижимости показывает тесную взаимосвязь с тенденциями на болгарской фондовой бирже. В мае месяце индексы БФБ (болгарской фондовой биржи) отметили слабый оборот. То же самое произошло на рынке недвижимости – низкие объемы продаж, схожие уровни с момента начала кризиса.

Общий объем сделок во второй четверти 2010 г. по сравнению с 2009 г. вырос на 23%, а общий рост сделок за полугодие по сравнению с 2009 г. – 46%, что является результатом стабилизации на рынке во второй половине 2009 г. и слабых первых месяцев 2009 г.

ІІ. ХАРАКТЕРИСТИКИ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ В ОТДЕЛЬНЫХ СЕГМЕНТАХ РЫНКА

1. Городская недвижимость в Софии и Варне

1.1. Продажи жилой недвижимости в Софии

Средняя цена проданных апартаментов в Софии во второй четверти 2010 г. – 870 евро за кв.м., что является самой низкой средней ценой, отмеченной нашей компанией с начала кризиса. Цены снизились на 16% по сравнению с первой четвертью, когда цены были 1040 евро за кв.м. Во второй четверти 2009 г. средние цены за кв.м. проданных апартаментов в Софии были 1020 евро за кв.м. Т.е. есть годовой спад около 15%.

Средняя цена проданных апартаментов - 86 000 евро. Год до этого средняя цена проданных квартир в Софии была 66 600 евро, по этой цене – в среднем 1020 евро за кв.м. – продавалось жилье площадью около 60 кв.м. В этом году тратятся более высокие бюджеты на недвижимость в Софии, приобретают большие апартаменты площадью около 100 кв.м.

В первом квартале 2010 г. продавались апартаменты преимущественно в элитном сегменте по средней цене 119 300 евро, цены за кв.м. варьировали между 1200 и 1400 евро/кв.м. В отличии от первой четверти, во второй около 50% сделок были в низком ценовом сегменте, средняя цена составляла 35 000 евро – между 500 и 600 евро/кв.м.

Объем продаж в Софии и во второй четверти года сохранился стабильным – остался относительно неизменный по сравнению с осенью 2009 г.

1.2. Аренда жилой недвижимости в Софии

Средняя арендная плата за апартамент в Софии во второй четверти года – 480 евро. Наблюдается повышение арендных уровней по сравнению с первой четвертью года – в среднем с 400 евро в месяц, что составляет 20% рост. Одновременно с этим рынок аренд в Софии отмечает спад в объемах сделок на 26% по сравнению с первой четвертью года.

1.3. Продажа жилой недвижимости в Варне

На рынке жилой недвижимости в Варне наблюдалось движение в конце прошлого и начале этого года, но не была достигнута активность, которую мы наблюдали в столице Болгарии.

Основная часть продаж апартаментов в районе Варны и курортах. Больше продаются объекты курортной недвижимости по выгодной цене.

1.4. Аренда жилой недвижимости в Варне

Средняя цена аренд в Варне во второй четверти 2010 г. – 420 евро – что приблизительно на 10% более высокая цена, чем та в первой четверти года, когда вырос спрос в связи с началом летнего сезона. Рост числа заключенных сделок по сравнению с первой четвертью составляет свыше 100%. В элитном ценовом сегменте также наблюдалась большая активность и арендные сделки заключались по ценам свыше 1000 евро в месяц. Квартиры, сдающиеся в краткосрочную аренду, сдавались по цене около 50 евро за ночевку.

2. Курортная недвижимость

2.1. Морская курортная недвижимость

С марта месяца было отмечено увеличение интереса со сторон, иностранцев на недвижимость на болгарском побережье Черного моря, что усилило начавшийся летний сезон. Много потенциальных покупателей сочетают отдых в Болгарии весной и летом с возможностью посмотреть подходящую для покупки недвижимость, и именно за последние месяцы выросло число смотровых туров.

Интерес в основном направлен к дешевым квартирам на море по цене между 25 000 и 40 000 евро. Средние за кв.м. на основе реально заключенных сделок на море составляют между 350 и 700 евро за кв.м. Объемы сделок с курортной морской недвижимостью сохранились такими, какие были в том же периоде 2009 г., и в первой четверти 2010 г. Это касается и цен на недвижимость на море – во второй четверти показатели те же, что и в начале года.

Есть интерес и к элитной недвижимости к морской недвижимости класса люкс, которые попадают в ценовом сегменте от 80 000 до 130 000 евро. По-настоящему элитная недвижимость в Болгарии (число предложений которой мало на фоне остальных построенных) оформится как отдельный инвестиционный продукт. Эти объекты не повлияют на общие тенденции и колебания на рынке недвижимости и будут одним из лучших вариантов для капиталовложения свободных денег.

Одновременно с этим сохранилась тенденция, чтобы иностранные собственники апартаментов на море продавали свою недвижимость по очень выгодной цене с целью быстрой продажи. С начала 2010 г. многие застройщики также снизили цены на недвижимость на море, уже цены предложений начинаются с 300 евро за кв.м. за квартиры в построенных готовых комплексах. Большинство продавцов курортной недвижимости согласны продать свою недвижимость по исключительно низкой цене, при этом почти все они продают по предельно низкой цене, которая ниже той, по которой они приобрели недвижимость несколько лет назад.

2.2. Банско

Сделки в горнолыжном курорте Банско уже почти год как заключаются по средней цене около 650 евро за кв.м. (средние докризисные уровни составляли 1300 – 1500 евро за кв.м.). Цены на недвижимость в Банско после резкого спада уже год остаются стабильными.

Самые низкие цены там около 500 евро за кв.м. для готовых немеблированных апартаментов. Средний бюджет но покупку квартиры уже год как варьирует между 30 000 и 45 000 евро. За последние 3 месяца интерес к горнолыжному курорту Банско постепенно уменьшается, переходит к морским курортам, что является характерной годовой цикличностью для данного типа недвижимости.

Наш основной совет при выборе курортной недвижимости - очень хорошо подбирать комплексы – выбирать полностью завершенные комплексы, с хорошей локацией и отличного качества, управлением и обслуживанием которых занимается уважаемая компания, у которой есть система сдачи недвижимости в аренду туристам. Стоит выбирать комплексы, у которых есть дополнительные удобства, как бассейны, СПА центры, теннис корты и многие другие удобства для туристов.

3. Недвижимость в сельской местности

Средняя цена проданных объектов сельской недвижимости во второй четверти 2009 г. составляла 14 600 евро, что сравнимо со средними уровнями 2009 г., когда цена была 14 300 евро. Есть повышение средних цен на сельскую недвижимость по сравнению с первой четвертью 2010 г. на почти 50% - со средней цены 9 640 евро.

Интересно, что на рынке сельской недвижимости есть значительный рост 70% числа реализованных продаж такого типа недвижимости в 2010 г. по сравнению с 2009 г. Это результат практически замерзшего рынка сельской недвижимости в начале 2009 г.

В большинстве районов продолжают снижаться цены по сравнению с средними уровнями 2009 г. Есть и районы, где отмечается рост цен и продажи более качественной, хорошо ухоженной отремонтированной недвижимости – например в районе г. Плевен, где цены были и намного ниже средних уровней для страны. Сохранились и цены на недвижимость в районе Варны и Добрича, а также и в большинстве регионов. Видин отметил более значительный продолжительный спад цен по сравнению с 2009 г. Недвижимость в сельской местности около морского г. Бургас продается преимущественно в районе Карнобат, где цены ниже – в среднем 9 000 евро.

Да последние 2 месяца доля болгарских покупателей сельской недвижимости возросла на 10%.

Средние цены* проданных объектов недвижимости в сельской местности за ІІ четверть 2010г. по регионам и процентное изменения по сравнению со средними уровнями 2009 г.

• Область Варны и Добрича – 14 750 евро – без изменений с 2009 г.
Область Бургас (в районе Карнобат) – 9 000 евро
Область Пловдив - 15 956 евро -1.5%
Область Стара Загора - 12 870 евро -5%
Область Велико Тырново – 11 050 евро -4%
Область Видин – 5 120 евро -27%
Область Монтана – 4 000 евро –17%
Область Плевен – 6 800 евро +42%
Область Ямбол – 12 400 евро -4%

* Средние цены за 2009 г. и 2010 г. вычислены на основе реально заключенных сделок с клиентами БОЛГАРИАН ПРОПЕРТИС.

Статистика БОЛГАРИАН ПРОПЕРТИС показывает:

Средняя цена заключенных сделок с объектами недвижимости в сельской местности за ІІ четверть 2010 г.: 14 600 евро при средней цене за І четверть – 9 640 евро

Средняя цена заключенных сделок с объектами недвижимости в сельской местности за все первое полугодие 2010 г.: 11 400 евро

Рост цен за ІІ четверть по сравнению с І четвертью 2010 г.: +52% - возврат на уровни цен с 2009 г.

Рост цен за ІІ четверть по сравнению с 2009 г.: +2%

Накопленный спад средних цен недвижимости в сельской местности за полугодие 2010 г. по сравнению с 2009 г.: -20%

Рост заключенных сделок с сельской недвижимостью в первом полугодии 2010 г. по сравнению с 2009 г.: +70%

2. Движение средних цен на недвижимость в сельской местности за последние несколько лет:

Средние цены и рост по сравнению с предыдущим годом:
• 2004 г. – 11 300 евро
• 2005 г. – 15 450 евро +37%
• 2006 г. – 18 510 евро +20%
• 2007 г. – 24 800 евро +34%
• 2008 г. – 30 800 евро +24%
• 2009 г. – 14 300 евро -53,5%
• Первое полугодие 2010 г. – 11 400 евро -20%

3. Снижение цен предложений недвижимости

Спад в ценах предложений уже замедлил темп. За последние 3 месяца скидки в ценах наблюдались преимущественно у объектов недвижимости, которые предлагались по завышенной цене и находились вне рынка. Есть и ново-сниженные объекты недвижимости, но средние скидки в ценах уже почти не увеличиваются.

В первой четверти было 5% снижение цен предложений, а во втором статистика показывает, что средний процент скидок упал на 4%. Т.е. вернулись ценовые уровни 2009 г.

Для Софии – нет изменений в ценах предложений на недвижимость – в среднем на 21% упали цены предлагаемых на продажу объектов недвижимости, то же самое наблюдалось и в первой четверти года. Касается это и квартир в элитных районах – нет дополнительного снижения цен предложений для отдельных жилых районов за прошедшую четверть года.

В то же время, на основе заключенных сделок во второй четверти по сравнению с первой четвертью, в Софии отмечается спад 16%. Т.е. может произойти новое расхождение между реальными ценами сделок и ценами предложений недвижимости, особенно если рынок направится ко второму дну.

ІІІ. ПОКУПАТЕЛИ И НАЦИОНАЛЬНОСТИ

На рынке недвижимости доминируют клиенты из России и Болгарии.

Болгары все еще составляют 20% клиентов БОЛГАРИАН ПРОПЕРТИС, как и в первой четверти года. Они приобретают преимущественно апартаменты в Софии, Бургасе, Варне, а также на лыжном курорте Банско, сельские дома по выгодным ценам в Болгарии.

Клиенты из России составляют наиболее значительную долю иностранных покупателей недвижимости в Болгарии – 20%. Они приобретают в основном апартаменты на морских и лыжных курортах по выгодной цене.

Британцы в этом году составляют 15% от иностранных покупателей, их интерес в основном к недвижимости в сельской местности.

В апреле и мае наблюдался возврат греческих клиентов – около 5% иностранных покупателей за этот период.

Остальные иностранные клиенты, которых привлекает Болгария самых разных национальностей – Китай, Япония, Испания, Финляндия, Бельгия, Норвегия, Германия, Канада, Австралия, США и многие другие страны. Это показатель того, что Болгария имеет отличные позиции на карте иностранных инвестиций в недвижимость. Рынок недвижимости в Болгарии - часть мирового рынка недвижимости.

---
Авторское право: 2010 Bulgarian Properties Ltd. Все права защищены. Для дополнительной информации или совета, пожалуйста, свяжитесь с нами по тел. : +359 2 9 11 50 или по эл. почте: info@bulgarianproperties.com. Использование данной статьи со стороны третьих лиц допускается только при наличии надлежащей цитаты из источника www.BulgarianProperties.com и Автора статьи. Данные в этом материале собраны Автором и Bulgarian Properties Ltd. и представлены только с информативной целью. Мы приложили все усилия для обеспечения точности данных. Однако, Bulgarian Properties Ltd. не может нести ответственность за утрату или повреждение в результате решений, сделанных на основе этой статьи.
© Bulgarian Properties Ltd. 2010.

Поделиться
Лучшая недвижимость на море в Болгарии
Недвижимость на болгарском побережье Черного моря на протяжении многих лет неизменно сохраняет свою популярность, как среди европейцев, так и среди россиян. Здесь Вас ждут огромный выбор объектов на любой бюджет, чистые пляжы и великолепная природа.
Посмотрите еще
Лучшая недвижимость в Банско
Популярность горной недвижимости в Болгарии неуклонно растет из-за отличных цен и условий, как для зимних видов спорта, так и летнего отдыха. Банско — крупнейший горнолыжный курорт страны, который привлекает многочисленных покупателей со всего мира.
Посмотрите еще

Больше Новостей

последние новости
Мы открыли офис в самом центре Дупницы. Приходите по адресу Княз Бориса I, 1, номер 1!


Открылся наш новый офис в Дупнице! Он расположен в самом центре города, на улице Княз Борис I, номер 1, этаж 1 - напротив ГУМ.

Этот стратегический шаг является частью нашей миссии - быть как можно ближе к нашим клиентам и предоставлять высококачественный местный сервис как для покупателей, так и для продавцов.

В нашем новом офисе клиенты смогут восп...

28 Март, 2024
Пресса и СМИ
Полина Стойкова в эфире программы Money.bg на канале Bulgaria On Air

Существует ли "пузырь" цен на недвижимость в Болгарии и не собирается ли рынок сокращаться?

Какая недвижимость наиболее востребована, кто покупает и как болгарский рынок позиционируется по сравнению с остальной Европой.

На эти и другие темы в экономическом шоу Money.bg отвечала Полина Стойкова - генеральный директор компании BULGARIAN PROPERTIES.

...

05 Октябрь, 2023
последние новости
Цены на жилье в Болгарии вернулись к двузначному годовому росту

Во втором квартале рост цен на жилье в стране вернулся к двузначному годовому показателю, достигнув 10,7% после замедления до 9,5% в начале года. Всего за квартал цены выросли на 4,3% по сравнению с 1,6% за первые три месяца текущего года. Таковы данные Национального статистического института (НСИ).

Данные по шести крупнейшим городам страны дают более неоднозначную картину динамик...

04 Октябрь, 2023
Фирменные
БОЛГАРИАН ПРОПЕРТИС отметила 20-летие


Компания БОЛГАРИАН ПРОПЕРТИС отметила свой 20-летний юбилей в клубе Sofia Live Club шикарным мероприятием с участием ведущих исполнителей, изысканным кейтерингом и богатым выбором напитков. Гости получили возможность пережить незабываемый вечер с выступлениями всеми любимого Васила Найденова, Destiny Quartet и Томы Здравкова.


Стильная атмосфера эли...

20 Март, 2023

ОТПРАВЬТЕ ЗАПРОС